Orco Property Group : R?sultats semestriels

A) Augmentation du chiffre d'affaires de 270 %

Le chiffre d'affaires total s'est élevé à 124,8 millions d'euros au S1 2007. La forte croissance organique et, en particulier, externe réalisée en un an par Orco Property Group a contribué à cette forte hausse de 270 % par rapport aux chiffres du premier semestre 2006 (33,7 millions d'euros).

1) Promotion résidentielle

Le chiffre d'affaires provenant de l'activité promotion s'est élevé à 88,2 millions d'euros au S1 2007 contre 12,5 millions d'euros au S1 2006 (sans la contribution de Viterra intervenue uniquement à partir du S2 2006). Au cours de ce premier semestre, la contribution de la République tchèque a été la plus forte avec 51,3 millions d'euros. Celle de l'Allemagne s'élève à 28,3 millions d'euros et celle de la Pologne à 5,9 millions d'euros.

Comparé au S1 2006, où un total de 109 unités avait été livrées, le volume du chiffre d'affaires provenant de son activité promotion a augmenté de manière significative. En République tchèque, 705 unités ont été livrées et 667 contrats de vente future ont été signés au 30 juin. Les principaux projets sont Kosik, Repy et Nove Medlanky. En Pologne, 46 unités ont été livrées et 526 contrats de vente future (TBC) ont été signés. Enfin, 78 unités ont été livrées en Allemagne et 71 contrats de vente future (TBC) ont été signés.

Le nombre élevé de ces contrats de vente future permet à la direction d'Orco Property Group d'être confiante dans sa capacité à réaliser son objectif de chiffre d'affaires annuel de
164 millions d'euros provenant de son activité promotion.

La direction reste confiante quant à l'évolution de la demande dans tous les territoires où le groupe est implanté. Ainsi, la vente de toutes les unités de logement de la deuxième phase du projet résidentiel Plachta à Hradec Kralove (8 immeubles avec au total 279 unités de logement) a été terminée dès juillet, tandis que la construction elle-même ne s'achèvera que fin 2007. Cet excellent chiffre montre clairement que les projets résidentiels modernes satisfaisant aux standards de la demande ont un potentiel important dans toute la République tchèque.

2) Activité foncière

Le chiffre d'affaires provenant de l'activité foncière, s'élève à 17,6 millions d'euros contre
8 millions d'euros au S1 2006, et a bénéficié de l'impact positif de la contribution de Molcom en Russie (5,6 millions d'euros), ainsi que de celle des acquisitions de 2006 comme Bubenska (1,6 million d'euros) et de notre portefeuille à Berlin (1,3 million d'euros avant la contribution future de GSG débutant au T3). Les taux d'occupation restent à leur niveau élevé de 83,1 % pour les bureaux, 86,4 % pour les immeubles résidentiels, 73,4 % pour les locaux commerciaux et 95 % pour l'espace logistique. Ce chiffre ne tient pas compte de GSG, dont le taux de vacance s'élève à 31 %.

Parmi les principales nouvelles concernant les projets en cours, le groupe a obtenu le permis de construire pour le Paris Department Store à Budapest. Le nouvel immeuble devrait ouvrir ses portes au public au cours du second semestre 2008. Il offrira une surface locative totale de
5 425 m2 de bureaux et de commerces haut de gamme.

3) Hôtels et Résidences

Le chiffre d'affaires du S1 provenant du segment hôtellerie tient encore compte du portefeuille entier avant la cession de la division hôtellerie au sous-fonds Endurance Hospitality, qui a eu lieu le 1er juillet. Le chiffre d'affaires s'est élevé à 15,8 millions d'euros au S1 2007 (contre 11,6 millions d'euros au S1 2006). La contribution des actifs qui restent dans le portefeuille après la cession s'élève à 4,8 millions d'euros. Ces actifs comprennent The Pachtuv Palace pour un chiffre d'affaires de 1,2 million d'euros, ainsi que Diana Residence pour 0,7 million d'euros. En outre, Orco Property Group a conservé Suncani Hvar, dont le chiffre d'affaires est resté stable à 2,9 millions d'euros au premier semestre. L'ouverture d'Adriana le 6 juin, la saison complète de Riva, ouvert l'année dernière, et la finalisation de la deuxième phase d'Amfora devraient influencer positivement le chiffre d'affaires pour les résultats neuf mois (30 septembre).

4) Asset Management

Les commissions générées par le fonds Endurance s'élèvent à 4,3 millions d'euros au premier semestre 2007.

Deux facteurs ont contribué à ce faible niveau de revenus : (i) les fonds lancés depuis le début de l'année ne commenceront à générer des commissions qu'au second semestre, en particulier celles liées aux acquisitions effectués par le sous-fonds Hospitality ; (ii) les commissions de gestion du portefeuille hôtellerie ne seront comptabilisées qu'une fois la vente du portefeuille au sous-fonds Endurance Hospitality finalisée (au 1et juillet). Ce retard sera largement compensé par la contribution de la division hôtellerie aux résultats du premier semestre.

Sur la base de ces chiffres, le groupe relève ses estimations de chiffre d'affaires 2007 à 250 millions d'euros. A périmètre constant, le groupe estime qu'un chiffre d'affaires en hausse de 10% pour 2008 est un objectif raisonnable.

B) Un portefeuille estimé à 2,15 milliards d'euros

1) Estimation mise à jour par DTZ

En accord avec les règles comptables concernant les clôtures intermédiaires, le Conseil a mandaté DTZ pour évaluer ou réévaluer les actifs acquis pendant la période ainsi que les actifs pour lesquels un changement significatif a eu lieu au cours de la période. En outre, le Conseil a requis une évaluation du portefeuille de l'activité foncière afin de refléter plus précisément la compression des rendements intervenue sur nos marchés. L'évaluation totale du patrimoine sur une base consolidée s'élève à 2,15 milliards d'euros.

2) 96,8 millions d'euros de profit de réévaluation

Le profit total de réévaluation s'élève à 96,8 millions d'euros. Les principaux contributeurs sont : Bubny (réserve foncière à Prague 12,9 millions d'euros), Cumberland (immeuble commercial à Berlin 15 millions d'euros), Wertheim (réserve foncière à Berlin 16 millions d'euros), Na Porici (immeuble de bureaux à Prague 4,5 millions d'euros), Pier 1 (immeuble de bureaux à Duisburg 4 millions d'euros), Praga (réserve foncière à Prague 3,4 millions d'euros), Paris Department Store (galerie commerciale de centre ville 3,6 millions d'euros) et Molcom (centre logistique à Moscou 3,2 millions d'euros).

Du fait de l'augmentation des coûts de construction liés au changement de l'entreprise réalisant les travaux, le profit de réévaluation (de 15,4 Millions d'euros) sur le projet Radio Free Europe a du être réduit de 5,2 millions d'euros. Cette réduction est enregistrée sous le poste provisions et dépréciations.

3) Calcul de l'actif net réévalué par action: augmentation de 65,29% sur un an et 16,4% depuis le 31 décembre 2006.

L'actif net réévalué par action s'élève à 115,7 euros. Calculée sur la base de 10 412 057 actions (contre 8 389 646 au 31.12.2006), il comprend l'évaluation des 27,7 millions d'actions d'Orco Germany retenue à une valorisation au 30 juin 2007 de 12,75 euros et de 2,9 Millions actions de Suncani Hvar retenue à une valorisation au 30 juin 2007 de 220 Kuna. Ce calcul n'intègre pas de valorisations des sociétés de gestion Endurance ni de la société de gestion hôtelière Hospitality (MMR), ni les sociétés de service du groupe.

Le calcul de l'ANR par action été déterminée comme suit :

ANR par action	En K€
Fonds propres	713 451
Ajustements à juste valeur	76 811
Impôts différés	102 598
Goodwill	- 5 880
Fair value Orco Germany	241 196
Fair value Suncani Hvar	44 957
Orco Germany warrants	4 926
Suncani Hvar warrants	19597
Actions propres	4 540
Total	1 204 678
Nombre d’actions	10.412.057
ANR par action en €	115,7

En raison des acquisitions réalisées au cours du premier semestre, le ratio de dette sur fonds propres réévalués s'élève à 42 %. Grâce à l'émission de l'obligation avec bons de souscription en mars 2007, le groupe a pu stabiliser son coût d'endettement.

C) 15,9 millions d'euros d'EBITA ajusté

Les activités opérationnelles d'Orco Property Group ont généré un EBITA ajusté de
15,9 millions d'euros au premier semestre 2007, supérieur au chiffre de l'ensemble de l'exercice 2006 (5,3 millions d'euros). Le groupe estime qu'après retraitements des postes non cash, ce ratio permet d'avoir une vision de la performance des activités opérationnelles.

Ce ratio est calculé sur la base de l'excédent brute d'exploitation après déduction des plus-values de réévaluation (96,8 millions d'euros pour le premier semestre 2007), auquel est ajouté le coût du plan de stocks options (1,5 millions d'euros), les plus-values réalisées sur la cession d'actifs précédemment réévalués dans le compte de résultat (1,3 millions d'euros) et les amortissements et provisions (10,3 millions d'euros).

D) Le résultat net s'élève à 55,1 millions d'euros

II) Principales acquisitions

Le groupe a finalisé ce semestre des investissements pour une valeur d'acquisition totale de 644 millions d'euros.

En dehors de la réserve foncière Wertheim pour 78 millions d'euros et de l'acquisition de Molcom en Russie pour 92 millions d'euros, déjà annoncées au premier trimestre, le groupe a aussi mené à bien deux acquisitions en Slovaquie (42 millions d'euros) et finalisé celle de GSG (378 millions d'euros).

En milliers d'euros			Clôturé
Rep Tchèque
	Prague 1, Mostecka	prom. hôtelière	21 250
	Pragie 6, Hradcanska	prom. bureau	-
	Autres		16982
Slovaquie
	Bratislava, City Gate	prom. luxe mixte	20 000
	Bratislava, grand magasin Dunaj	Galerie commerciale pour reprom.	18 382
	Kosice, Kohal	prom. hôtelière	4 288
Russie
	Moscou, Molcom	logistique	92 000
Allemange
	Berlin, Wertheim	prom. mix	78 000
	GSG	portefeuille mixte	378 000
PL, HU, CRO			15 358
TOTAL			644 260

Acquisition des bâtiments Dunaj à Bratislava : 2 bâtiments commerciaux au centre de la capitale slovaque.

Les 2 bâtiments jumelés, Dunaj1 et Dunaj2, proposent environ 10 000 m² de surface commerciale et de stockage. Le groupe a l'intention de développer une surface commerciale sur les deux premiers étages et, aux étages supérieurs, des bureaux haut de gamme. Le groupe est déjà en négociation avec plusieurs locataires potentiels. Les futurs locataires représentent plusieurs marques et sociétés bien connues et jusqu'ici non représentées dans la capitale slovaque. L'investissement total est estimé à 34 millions d'euros.

B) Acquisition du bâtiment City Gate à Brastislava.

Au rez-de-chaussée, le groupe prévoit de développer un centre commercial moderne ainsi qu'un restaurant haut de gamme. Le premier étage sera consacré à des bureaux de classe A. Les niveaux supérieurs seront transformés en appartements de luxe. La reconstruction devrait être achevée fin 2008 et l'investissement total est estimé à 42 millions d'euros.

C) Promotion résidentielle : un accent sur les villes secondaires

En Pologne, le groupe a fait l'acquisition d'une parcelle de 7,3 ha à Szczecin pour construire 770 unités résidentielles. Conformément au plan d'occupation des sols actuels, la société construira des logements comprenant des bâtiments de 3 et de 4 niveaux. Au total, le projet comprendra environ 770 unités résidentielles moyen de gamme de qualité dotées de parking.

D) Juin 2007 : Achèvement de l'acquisition de GSG, modification de l'actionnariat d'Orco Germany

Orco a acquis GSG en partenariat avec Morgan Stanley Real Estate Fund V (MSREF V), un fond immobilier de Morgan Stanley Group. En tenant compte du passif, le prix d'acquisition s'élève à près de 400 millions d'euros. Avec près de 800 000 m² d'espaces commerciaux et mixtes, et 1 200 locataires, GSG est le premier prestataire d'immeubles commerciaux dans la capitale allemande.

Au cours du 3e trimestre, la propriété de GSG sera totalement transférée à Orco Germany. L'accord de partenariat passé entre Orco et MSREF V prévoit un versement cash de
35 millions d'euros et la contribution des 50 % acquis de GSG par MSREF V au capital social d'Orco Germany en échange de 14 100 000 nouvelles actions. Après finalisation, le nombre total d'actions d'Orco Germany, côté au XETRA à Francfort, sera de 48 771 333. Du fait de la transaction, la structure de l'actionnariat d'Orco Germany est modifiée : la participation d'Orco est ramenée à 57%, MSREF V entre au capital pour 29 % et le flottant atteint 14 %. Les comptes consolidés présentés dans ce communiqué tiennent déjà compte de la transaction décrite ci-dessus.

Considérant la taille d'Orco Germany, Orco Property Group étudie actuellement le transfert de la cotation d'Orco Germany de Xetra vers un marché réglementé avant la fin de l'année.

E) Acquisition après clôture des comptes : Acquisition du bâtiment administratif rue Milady Horákové, Prague 6

Škoda Palace est un bâtiment administratif construit en 1991, actuellement occupé par la société Škoda. La propriété est située sur la rue Milady Horákové, à Prague 6, juste à côté de la station de métro Hradcanská (ligne A). La surface totale du bâtiment est d'environ
14 000 m². L'investissement est évalué à 19 millions d'euros, il a été en partie financé par un prêt bancaire.

III) Événements récents concernant la société

A) Juin 2007 : Augmentation de capital de 172,5 millions d'euros et quadruple cotation réussie.

À la suite de la réussite de son augmentation de capital, les actions d'Orco Property Group ont commencé à être négociées sur les bourses de Varsovie et de Budapest le 21 juin 2007. Avec une valorisation boursière de près de 1,2 milliard d'euros, Orco sera la 5e société en taille côtée au BSE et figurera dans les 20 premières sociétés du WSE. Considérant l'importance de sa capitalisation boursière et son flottant de plus de 80 %, la Société espère être éligible aux deux indices BUX et WIG 20 avant la fin de l'année.

Le prix par action émise suite à l'exercice de la clause de sur-allocation équivaut au prix de l'offre annoncé le 14 juin 2007 de 115 euros. Suite à la vente des actions optionnelles après l'exercice de la clause de sur-allocation, la taille totale de l'offre s'est élevée à 1 500 000 actions, correspondant à une offre totale d'environ 172,5 millions d'euros.

B) Juillet 2007 : Fond Endurance Hospitality

Orco a vendu une partie de son portefeuille hôtellerie le 1er juillet à Hospitality Invest, société contrôlée par le sous-fond Endurance Hospitality. La transaction a été négociée au prix de
73 millions d'euros après déduction des prêts intersociétés et bancaires, ce prix est basé sur une valeur d'actifs de 166,3 millions d'euros. Le gain en capital généré dans les comptes d'Orco Property Group, correspondant à la partie hôtelière de la transaction (les résidences hôtelières ayant fait l'objet de réévaluation au cours des exercices précédents), sera enregistré dans les comptes du T3.

Entre-temps, le sous-fond Endurance Hospitality et AIG ont noué un accord de partenariat selon lequel Hospitality Invest sera contrôlé pour moitié par chacune des parties. L'investissement initial d'AIG dans le partenariat s'élève à 50 millions d'euros, le sous-fond Hospitality cible un capital de 250 millions d'euros.

C) Nouveau plan de stock option

Le 30 juin, le conseil d'administration a décidé d'accorder à la direction un nouveau plan de stock option de 500 000 actions au prix de 142 euros, avec une date d'échéance au 30.06.2009. Les droits peuvent être exercés à partir de la date d'acceptation jusqu'à la date d'échéance.

IV) Bilan consolidé non audité

V) Message du Président - Jean-François OTT

Ce semestre a été décisif pour notre groupe.

Nous avons concrétisé les acquisitions du portefeuille GSG et de la réserve foncière Wertheim à Berlin, de Molcom en Russie, de City Gate et de Dunaj à Bratislava. Le montant total de nos investissements ce semestre atteint une valeur d'acquisition de 644 millions d'euros. Le portefeuille est actuellement évalué à 2,15 milliards d'euros. L'actif net réévalué s'élève à 115,7 euros par action, soulignant le potentiel haussier significatif de notre cours. En tant que plus gros actionnaire, je voudrais vous faire de nouveau part de ma conviction profonde dans la valeur du groupe et dans la solidité de ses projets long termes qui constituent le socle de son potentiel de croissance.

En termes de levée de fonds, les investisseurs ont montré leur confiance dans la gestion et la stratégie du groupe. Nous avons effectivement levé une obligation avec bons de souscription pour 175 millions d'euros en mars et grâce à la cotation de nos actions à Varsovie et à Budapest, nous avons réussi une augmentation de capital de 172,5 millions d'euros en juin. Je profite de cette occasion pour remercier particulièrement les investisseurs polonais et hongrois qui nous ont rejoint en juin dernier. Enfin, notre filiale Orco Germany a levé une obligation avec bons de souscription en mai pour 100 millions d'euros.

Notre stratégie reste concentrée sur une croissance dynamique de chacune de nos trois expertises : l'activité foncière, la promotion résidentielle et la gestion d'actifs.

Je pense que l'allocation de notre portefeuille en termes de secteur – foncière dans des espaces de bureaux et de commerce prime et promotion immobilière de moyenne gamme - et en terme géographique - Allemagne, Europe centrale et récemment la Russie, un marché dans lequel je crois beaucoup - fournit un bon équilibre dans l'environnement incertain que nous connaissons actuellement. Les fondamentaux robustes des marchés où nous sommes actifs - des taux raisonnables tant en terme de loyers qu'en terme de prix d'acquisition,

et la convergence des économies - offrent la meilleure sécurité possible à l'investisseur.

Au sein de notre activité foncière, nous avons poursuivi notre stratégie d'acquisition opportuniste en achetant le bâtiment Hradcanska de Skoda à Prague qui nous permet de renforcer notre percée dans le quartier de Bubny. Suite à une discussion récente avec les autorités locales, je pense de plus que les premiers travaux de construction sur le site de Bubny pourraient démarrer d'ici deux ans. Le groupe poursuit toujours la construction d'un portefeuille d'espaces commerciaux de centre ville haut de gamme pour plus de 200 000 m² dans les sept pays où nous sommes implantés. Notre équipe de Budapest a ainsi obtenu la validation du permis de construire pour le Paris Department Store il y a quelques semaines, et ce bâtiment constituera notre première réalisation de grande ampleur d'espace commercial. Dans chacune de ces projets, les réalisations d'Orco se distingueront par le dynamisme de ses équipes et l'excellence de sa conception architecturale. Ces redéveloppements pour notre propre compte maximisent la création de valeur pour les actionnaires.

Au sein de l'activité de promotion résidentielle, le premier semestre a été remarquable, totalisant plus de 829 unités vendues. Cet excellent chiffre a été réalisé grâce à des projets dans les capitales mais aussi dans des villes secondaires comme Hradec Hralove : ceci valide notre stratégie visant à sécuriser des réserves foncières dans des villes secondaires où il existe un réservoir significatif de demande. À cet égard, nous avons achevé l'acquisition de plus de
7 ha à Sczezcin (Pologne).

Enfin, la famille des fonds Endurance continue de connaître une croissance rapide. Les deux premiers fonds sont maintenant fermés à la souscription avec plus 250 millions d'euros de capitaux. Le fonds Hospitality grâce au partenariat noué avec AIG, démarre sous de bons augures.

Dans toutes nos activités, Orco a fait montre d'une capacité remarquable à pérenniser sa croissance tout en renforçant sa rentabilité. Nous travaillons aujourd'hui sur plus de 80 projets d'acquisition. Notre EBITA récurrent se situe au-dessus de 15,9 millions d'euros, ce qui indique une nette amélioration de la performance courante des activités opérationnelles d'Orco.

Grâce à la solidité des fondamentaux des marchés allemands et d'Europe centrale, mon objectif pour le groupe est de poursuivre ce cercle vertueux de maintien de la croissance et d'amélioration de la rentabilité. Orco a enfin un rôle à jouer en tant que consolidateur du marché.

En cas de divergence entre le texte anglais et les traductions, le texte anglais fera foi.

Pour de plus amples informations sur Orco Property Group, veuillez consulter le site Internet de la Société, www.orcogroup.com, ou contactez :

Luxembourg

Luc Leroi

Tel : + 352 26 47 67 47

[email protected]

Paris

Sévérine Farjon

Tel :+33 1 40 67 67 00

[email protected]

Prague

Alès Vobruba

Tel : +42 02 21 416 311

[email protected]