CUSHMAN & WAKEFIELD : PARIS, 2EME VILLE LA PLUS ATTRACTIVE D'EUROPE

PARIS RESTE LA DEUXIEME VILLE LA PLUS ATTRACTIVE D'EUROPE


mais sa rivale londonienne a profité de la crise économique pour consolider sa première place

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, European Cities Monitor, Londres continue de dominer le classement des métropoles européennes les plus attractives devant Paris et Francfort et ce, en dépit de la crise économique et financière. Elle a même creusé son écart par rapport à la capitale française tandis que Francfort se trouve désormais menacée par Barcelone, dont l'attrait aux yeux des investisseurs ne cesse de progresser depuis vingt ans. Les capitales d'Europe de l'Est confirment quant à elles, qu'elles ne manquent pas d'atouts. Varsovie est la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises en Europe.

Véritable baromètre des tendances de l'économie mondiale, l'étude European Cities Monitor, dont c'est le 20ème anniversaire, analyse depuis 1990 l'opinion des dirigeants des 500 plus importantes entreprises européennes sur l'attractivité des principales métropoles en Europe ainsi que les critères de leurs futurs choix d'implantation. Réalisée à partir d'un questionnaire, l'étude European Cities Monitor analyse les 12 principaux facteurs que les entreprises considèrent comme essentiels lorsqu'elles décident du choix de leurs implantations futures, puis compare les performances des 34 grandes villes européennes retenues pour chacun de ces facteurs.

Les intentions des investisseurs

Le climat des affaires reste dominé par les incertitudes de la conjoncture économique

Réalisée au cours de l'été 2009, European Cities Monitor confirme qu'en dépit du léger redressement conjoncturel observé dans certains pays au deuxième trimestre, le climat des affaires reste dominé par l'ampleur de la crise économique. Si elles demeurent généralement positives sur les perspectives de leur activité, les entreprises de notre échantillon sont 47% à être beaucoup ou légèrement moins optimistes contre 21% l'an dernier. Interrogées sur les facteurs les plus à même d'avoir un impact sur leur activité dans les dix ans à venir, elles citent avant tout l'évolution du contexte économique européen (24% contre 22% l'an dernier et 11% en 2007), tandis que la crise du crédit et les difficultés de financement arrivent au deuxième rang de leurs préoccupations (15% contre 8% en 2008). Dans ce contexte la stratégie immobilière que souhaitent mener les entreprises dans les 12 à 18 prochains mois reste avant tout commandée par un souci de maîtrise des coûts au moyen d'une réduction des surfaces qu'elles occupent et d'une rationalisation de leurs espaces et pratiques de travail. " Ces deux options, qui recueillent chacune les faveurs de 23% des entreprises de notre échantillon, sont aussi celles que privilégient les entreprises en Ile-de-France. Dans cette région la demande de bureaux supérieure à 4 000 m² exprimée par les entreprises et recensée par Cushman & Wakefield est ainsi motivée à 87% par des logiques de rationalisation et de regroupement " précise Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Les implantations futures des entreprises

La baisse générale du nombre de projets d'expansion en Europe et en dehors de l'Europe des entreprises interrogées est une autre conséquence de la crise économique.

En dehors de l'Europe, New York est la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises interrogées. Avec 19 intentions exprimées contre 13 l'an dernier, la métropole américaine est la plus régulièrement citée. Avec 18 intentions contre 36 en 2008, le recul de Shanghai, deuxième de ce classement, reflète la désaffection plus générale à l'égard des villes asiatiques, tandis que l'Amérique latine est, à l'inverse, une destination envisagée de façon bien plus fréquente que l'an passé.

La hiérarchie des villes d'Europe n'est pas, elle, fondamentalement bouleversée. Notamment avantagées par des coûts de main d'oeuvre bien plus bas que ceux pratiqués à l'ouest, les métropoles d'Europe de l'Est occupent toujours les trois premières places du classement. Avec 36 intentions exprimées contre 34 l'an dernier, Varsovie est désormais la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises en Europe. La capitale polonaise devance ainsi Moscou qui, avec 35 intentions exprimées contre 44 l'an dernier, enregistre un recul important. Elle confirme ainsi une attractivité qui ne cesse de progresser depuis la première parution de notre étude en 1990, particulièrement depuis l'entrée de la Pologne dans l'Union européenne en 2004.

En quatrième position Paris est, en Europe de l'Ouest, la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises. Avec 27 intentions exprimées cette année contre 21 en 2008, Paris enregistre l'une des plus fortes progressions en un an et creuse l'écart avec Londres qui recueillait, l'an dernier, autant de suffrages que la capitale française. Très favorable à cette dernière, l'évolution des intentions des entreprises en termes d'implantations futures l'est en revanche nettement moins pour les autres villes françaises. Avec 3 intentions exprimées contre 4 en 2008, Lyon perd du terrain par rapport à certaines métropoles européennes (Francfort, Zurich, etc.) tandis que Marseille, citée à trois reprises l'an dernier, ne l'a pas été une seule fois en 2009.

Le classement 2009

Le futur choix d'implantation des investisseurs doit satisfaire en priorité " l'accessibilité aux marchés ", qui est le critère le plus important pour 60% des entreprises interrogées devant " la facilité de recruter du personnel qualifié ", " la qualité des réseaux de télécommunications " et " la qualité des infrastructures de transports ". Si ces quatre critères restent, comme l'an dernier, les plus importants, le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier " apparaît bien plus décisif qu'en 2008 (de 26% à 34%) ce qui, eu égard au contexte économique et aux impératifs de réduction des coûts des entreprises, n'est guère surprenant.

Paris reste la deuxième ville d'Europe la plus attractive derrière Londres

L'édition 2009 de European Cities Monitor ne remet pas en cause la hiérarchie des métropoles européennes les plus attractives, toujours dominée par Londres et Paris dont l'avance sur Francfort, à la 3ème place, et les autres villes reste considérable.

L'attractivité de Paris ne se dément pas. Toujours placée en deuxième position concernant les critères essentiels aux yeux des investisseurs pour leurs implantations futures, la capitale française se rapproche même de Londres s'agissant de " l'accessibilité aux marchés " et de la " qualité des infrastructures de transports ". Par ailleurs, la " qualité de vie offerte aux salariés " reste un atout majeur pour Paris, qui se positionne à la 7ème place, loin devant Londres et Francfort, classées respectivement 11ème et 24ème. Toutefois, Paris perd deux places dans ce classement quand la capitale britannique en gagne trois. Ce recul est emblématique des résultats de l'enquête menée cette année. Car, si elle dispose toujours d'atouts décisifs, Paris ne confirme pas les progrès enregistrés l'an dernier et perd du terrain par rapport à sa rivale londonienne sur la plupart des critères que ce soit la " facilité de recruter du personnel qualifié ", la " qualité des réseaux de télécommunications ", les " compétences linguistiques " ou encore " l'offre disponible de surfaces de bureaux ".

" L'attractivité de la capitale française diminue également en ce qui concerne le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ", le " coût de la main d'oeuvre " et le " climat économique créé par les autorités ", évolution d'autant plus inquiétante que, dans le contexte actuel de crise, ces critères d'ordre économique apparaissent décisifs au moment où la concurrence entre villes pour attirer les entreprises semble plus forte que jamais " ajoute Thierry Juteau.

C'est notamment sur ces critères économiques que Londres a progressé, lui permettant de consolider sa première place dans le palmarès des métropoles européennes les plus attractives. La ville, qui reste en tête pour six critères sur douze, et pourtant soumise aux très fortes turbulences liées à la crise économique et financière, a de fait profité de cette dernière pour accroître son attractivité sur certains critères qui lui étaient particulièrement défavorables les années précédentes. Toujours perçue comme une ville chère, la baisse importante et rapide des loyers de bureaux permet de fait aux entreprises qui souhaitent s'y implanter de disposer de davantage d'opportunités. Ainsi Londres a amélioré son rang sur le critère du " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ".

Les performances des autres villes françaises

A la 19ème place du classement général, Lyon devance toujours d'importantes capitales européennes (Prague, Rome, Varsovie, Moscou) mais, comme en 2008, perd encore une place après sa percée emblématique de 2007 (24ème à 17ème). Ainsi, les résultats de l'édition 2009 de European Cities Monitor sont donc assez contrastés pour la deuxième ville française.

Classée 7ème sur ce critère en 2008 et désormais 5ème, Lyon se distingue par la compétitivité de son offre immobilière du fait d'un excellent " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ".

" L'achèvement prochain d'immeubles emblématiques, comme la tour Oxygène à La Part-Dieu, et la poursuite d'opérations urbaines majeures dont certaines, comme Confluence, donneront un nouveau visage à certains pans entiers de la ville, devraient conforter cet atout. D'autant que la compétitivité des valeurs locatives pratiquées à Lyon ne devrait pas se démentir à court ou moyen terme " analyse Antoine Rudigoz, Directeur de Cushman & Wakefield Lyon. Le deuxième critère le plus avantageux au regard des investisseurs est celui de la " qualité de l'environnement " pour lequel Lyon passe du 16ème au 12ème rang. Mais l'évolution la plus significative de la capitale de la région Rhône-Alpes entre 2008 et 2009 concerne les progrès réalisés en terme de " climat économique créé par les autorités ". La perception des personnes interrogées sur ce critère s'améliore très sensiblement puisque la ville passe de la 27ème à la 18ème place en un an.

Les entreprises de notre échantillon se sont également exprimées sur l'attractivité des autres métropoles européennes. La France domine ce classement en y faisant figurer quatre de ses métropoles régionales. Si Toulouse et Strasbourg sont sorties de ce classement, Bordeaux l'a intégré. Surtout, ex-æquo avec Marseille, Lille fait un bond spectaculaire, passant du 14ème au 3ème rang. Si la métropole nordiste confirme son dynamisme, et si les efforts de promotion de la cité phocéenne, choisie comme Capitale européenne de la culture 2013 et qui a tout à gagner de la poursuite des chantiers d'Euroméditerranée, portent leurs fruits, ces deux villes pourraient, à terme, intégrer la liste des 34 villes les plus attractives d'Europe.

Autres résultats de l'étude

La progression la plus spectaculaire par rapport à l'an dernier concerne Birmingham, deuxième ville du Royaume-Uni, qui passe de la 21ème à la 14ème place. Liée au recul de certaines des villes qui la devançaient les années précédentes (Manchester, Dublin, Lisbonne et Prague), cette évolution s'explique aussi par les bons résultats obtenus par Birmingham s'agissant des quatre critères essentiels. Elle consacre aussi les transformations urbaines et socio-économiques d'un ancien centre industriel devenu métropole tertiaire, ainsi que les efforts menés par les autorités locales pour promouvoir cette nouvelle image au Royaume-Uni et à l'étranger. La bonne performance de Hambourg est également remarquable : 20ème en 2007 puis 17ème l'an dernier, la capitale hanséatique est désormais 12ème et en passe d'intégrer le Top 10.

20 ans d'european cities monitor

Bilan 1990-2009

Réalisée chaque année par Cushman & Wakefield depuis 1990, l'étude European Cities Monitor fête aujourd'hui ses vingt ans. Cet anniversaire est l'occasion de revenir sur l'évolution de la cote de popularité des principales métropoles européennes.

" Ces 20 années d'analyse nous ont permis de constater que si un certain nombre de métropoles ont vu leur cote de popularité chuter, d'autres ont su améliorer leur attractivité au point de devenir les destinations privilégiées des entreprises. Les critères de coût, et particulièrement " le coût de la main d'oeuvre " et le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ", sont devenus au fil des ans de plus en plus essentiels aux yeux des investisseurs pour décider du choix de leurs implantations futures ", souligne Thierry Juteau. C'est notamment la raison pour laquelle les métropoles d'Europe Centrale et Orientale, qui ont par ailleurs largement bénéficié de l'entrée de leur pays dans l'Union européenne, sont vues comme des destinations de plus en plus crédibles. Barcelone et Madrid, sont les autres gagnantes de notre palmarès. Classées respectivement 11ème et 17ème en 1990, 4ème et 6ème vingt ans plus tard, les deux villes espagnoles sont aujourd'hui dans le Top 10, la capitale catalane, étant même proche du trio de tête. Cette dernière a notamment profité de l'organisation des Jeux olympiques de 1992 pour améliorer ses infrastructures et accroître, auprès des dirigeants économiques européens, une renommée qui ne s'est pas depuis démentie. Barcelone tire ainsi son épingle du jeu dans la plupart des critères et continue de dominer le classement des villes censées offrir la meilleure qualité de vie aux salariés.

Evolution de la perception des villes françaises

Paris n'est pas parvenue à dépasser Londres, qui domine ce classement depuis 1990. Toutefois, solidement accrochée à la deuxième place, et perçue favorablement par les investisseurs sur les quatre critères essentiels, la capitale française a confirmé qu'elle demeurait une métropole très attractive. Par ailleurs, Paris s'est toujours distinguée en matière de " qualité de vie offerte aux salariés " figurant régulièrement, s'agissant de ce critère, aux trois premières places du classement. L'entrée de nouvelles villes dans le classement et les efforts réalisés par d'autres pour promouvoir leur image ont toutefois mené au déclin de Paris sur plusieurs facteurs que les entreprises considèrent comme essentiels. Outre le critère du coût de la main d'oeuvre, sur lequel Paris ne peut certes pas rivaliser avec les métropoles d'Europe Centrale et Orientale, la capitale française a perdu plusieurs places s'agissant de son offre disponible de mètres carrés de bureaux et du " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ".

" Paris, dont le parc de bureaux est pourtant le plus important d'Europe, pâtit sans doute de la mauvaise réputation d'une partie de son offre, considérée comme obsolète, et de valeurs locatives relativement élevées. Cependant, la crise économique a, avec un temps de retard sur certaines métropoles européennes, favorisé la correction des loyers tant dans Paris intra-muros que dans les quartiers tertiaires de 1ère couronne. Avec la multiplication récente de bâtiments modernes, intégrant les nouvelles normes du développement durable et des pratiques de travail, les entreprises disposent désormais de nombreuses opportunités, adaptées à leurs exigences de modernisation et de réduction des coûts immobiliers " analyse Thierry Juteau.

Pour finir, Lyon a fait preuve en vingt ans d'une remarquable résistance puisque la ville était classée 18ème sur 25 en 1990 et est aujourd'hui 19ème sur 34. Si la ville reste relativement loin des premiers rangs en ce qui concerne les quatre critères essentiels aux yeux des investisseurs, elle est parvenue à asseoir sa crédibilité sur d'autres facteurs dont l'importance ne cesse d'augmenter comme le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ", la " qualité de vie offerte aux salariés " et la " qualité de l'environnement ".

perspectives

Les évolutions constatées ces vingt dernières années ont mis au jour la concurrence accrue entre métropoles européennes et l'importance qu'elles attachent, dans ce contexte, à la promotion de leurs atouts pour accueillir les entreprises. Raison pour laquelle un évènement comme les Jeux Olympiques a contribué à l'essor de Barcelone et devrait, en tout état de cause, permettre à Londres, qui en a obtenu l'organisation en 2012, d'asseoir sa place au sommet de la hiérarchie des métropoles européennes les plus attractives. Mais les facteurs économiques apparaissent aussi de plus en plus décisifs. La question est donc désormais de savoir à qui profitera le plus l'amélioration de la conjoncture économique. Première place financière mondiale, Londres pourrait là encore bénéficier du regain des marchés mondiaux. Les métropoles émergentes devraient aussi continuer à profiter de leur compétitivité en terme de coût dans un contexte économique toujours dominé malgré tout par l'incertitude.

" Dans ce contexte, Paris et Lyon devront continuer à batailler ferme pour maintenir leur position respective, la première grâce à la concrétisation, à plus ou moins long terme, des réflexions menées sur le Grand Paris, la seconde en mettant en valeur l'amélioration des conditions d'accueil des entreprises au fur et à mesure de l'achèvement de grands projets urbains " conclut Thierry Juteau.

TOP 10 DES VILLES D'EUROPE LES PLUS ATTRACTIVES POUR L'IMPLANTATION DES ENTREPRISES

(source Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2009)

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|Rang 2009 (2008) |  Ville   |
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|1. (1)           |  Londres |
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|2. (2)           |    Paris |
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|3. (3)           |Francfort |
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|4. (5)           |Barcelone |
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|5. (4)           |Bruxelles |
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|6. (7)           |   Madrid |
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|7. (9)           |   Munich |
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|8. (6)           |Amsterdam |
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|9. (8)           |   Berlin |
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|10. (13)         |    Milan |
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CLASSEMENT DES VILLES D'EUROPE LES PLUS ATTRACTIVES SELON LES DIFFERENTS CRITERES

(source Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2009)

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|                     Critères                      |   N°1    |    N°2     |   N°3    |
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|Facilité de recruter du personnel qualifié         |  Londres |      Paris |Francfort |
+---------------------------------------------------+----------+------------+----------+
|Accessibilité aux marchés                          |  Londres |      Paris |Francfort |
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|Qualité des réseaux de télécommunications          |  Londres |      Paris |Francfort |
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|Qualité des infrastructures de transports externes |  Londres |      Paris |Francfort |
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|Coût de la main d'oeuvre                            | Bucarest |   Istanbul | Budapest |
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|Climat économique créé par le gouvernement         |   Dublin |     Genève | Varsovie |
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|Compétences linguistiques                          |  Londres |  Bruxelles |Amsterdam |
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|Rapport qualité de l'offre/coût immobilier         |    Leeds |Birmingham* | Varsovie |
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|Qualité des infrastructures de transports internes |  Londres |      Paris |   Berlin |
+---------------------------------------------------+----------+------------+----------+
|Offre disponible d'immeubles de bureaux            |   Berlin |    Londres |   Madrid |
+---------------------------------------------------+----------+------------+----------+
|Qualité de vie offerte aux salariés                |Barcelone |     Genève |   Munich |
+---------------------------------------------------+----------+------------+----------+
|Qualité de l'environnement                         |   Genève |       Oslo |Stockholm |
+---------------------------------------------------+----------+------------+----------+

*1er ex-æquo

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

Etude disponible sur demande

Contact Presse - Nathalie Lhuillery - Cushman & Wakefield
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