LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

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Paris, le 5 janvier 2011

LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE
BILAN 2010 & PERSPECTIVES 2011

En  dépit des craintes persistantes liées aux incidences sur l'économie mondiale
d'une crise sans équivalent depuis l'entre-deux-guerres, l'année 2010 a bien été
celle  de la reprise  du marché français  de l'immobilier d'entreprise. « Avérée
par  l'augmentation de  41 % des  volumes investis  dans l'Hexagone  en 2010 par
rapport  à l'année précédente et le rebond de 19 % du nombre de mètres carrés de
bureaux  loués ou vendus aux utilisateurs  en Ile-de-France sur la même période,
la  reprise  du  marché  français  de  l'immobilier d'entreprise reste néanmoins
fragile »  annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Loin
de   l'effervescence   des  années  2006 et  2007, le  marché  français  demeure
convalescent  et largement dépendant des  stratégies d'acteurs ciblant une gamme
encore  restreinte d'actifs. Ainsi, le succès  des bureaux neufs et restructurés
de  Paris  intra-muros,  des  meilleurs  emplacements  des  principales  artères
commerçantes  du pays et des plateformes  logistiques neuves de la dorsale Nord-
Sud  a contrasté avec la désaffection des utilisateurs et des investisseurs pour
des  biens inadaptés  à leurs  objectifs de  rationalisation et de valorisation.
« La  prime donnée aux actifs sécurisés,  bien situés et répondant aux dernières
normes  environnementales  a  rappelé  quelques  règles élémentaires des marchés
immobiliers.  Elle  a  également  montré  que  le  marché  français disposait de
fondamentaux   solides,   propres   à   nourrir  l'appétit  des  grands  acteurs
internationaux » poursuit Olivier Gérard.


LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE

Avec   11 milliards   d'euros   investis   dans   l'Hexagone,   le   marché   de
l'investissement  est en hausse de 41 %  par rapport à l'année précédente. Cette
augmentation  doit toutefois être  relativisée car 2009 avait  constitué la plus
mauvaise  performance de la  décennie (7,8 milliards  d'euros). Après un mauvais
début  d'année, le  marché français  s'est surtout  redressé au second semestre,
porté  par la pression des acheteurs « long  terme » qui a permis la réalisation
d'opérations  de plus grande envergure et par le dynamisme du marché locatif qui
a contribué à alimenter le marché avec de nouvelles offres fraîchement louées et
sécurisées  par des baux longs. Le  marché de l'investissement demeure toutefois
fragile  et ses  performances largement  bridées par  les incertitudes du climat
économique et des difficultés de financement.

* Boom du marché de l'investissement des commerces : les bureaux demeurent la
classe d'actifs la plus prisée des investisseurs, totalisant 61 % des
volumes investis en France en 2010 (6,7 milliards d'euros). Leur part dans
l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone a toutefois diminué au
profit des commerces qui, avec 3,6 milliards d'euros investis sur ce
segment, affichent une augmentation de 89 % par rapport à 2009. L'appétit
des investisseurs pour les commerces ne se dément donc pas, illustré par
d'importantes transactions de centres commerciaux (Cap 3000 près de Nice
pour 450 millions d'euros). Les actifs industriels ne constituent quant à
eux que 6 % du total des montants investis en France.


* L'Ile-de-France, prisée pour ses bureaux de qualité et sécurisés : l'Ile-de-
France a concentré 70 % des montants engagés en France en 2010. La part des
bureaux y demeure majoritaire (79 % des volumes investis dans la région),
avec une activité largement concentrée sur les actifs de qualité et
sécurisés des marchés établis de l'ouest francilien. En province en
revanche, l'activité est restée principalement soutenue par l'appétit des
investisseurs pour les actifs de commerces, qui ont représenté 73 % de
l'ensemble des montants engagés hors d'Ile-de-France.


* Le « retour » des investisseurs étrangers : les Français représentent
toujours la majeure partie de l'activité du marché français, avec une part
de 56 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone. Toutefois,
l'activité des investisseurs étrangers s'est accrue, leur part de marché
atteignant 44 % en 2010 contre 35 % l'année précédente. Les Allemands, qui
se sont illustrés tout au long de l'année par quelques transactions
significatives (les centres commerciaux Espace Saint Quentin et Saint-
Martial, les immeubles de bureaux Colisée et Berges de Seine, etc.), ont été
particulièrement actifs, totalisant 19 % de l'ensemble des montants engagés
en France en 2010.


* Une baisse générale des taux de rendements prime : l'appétit des
investisseurs pour des actifs immobiliers sécurisés a entraîné une baisse
généralisée des taux de rendement prime. La moyenne des taux prime a
enregistré une baisse de 82 points de base, tous secteurs confondus, passant
de 6,85 % à 6,03 %. A ce jour, le taux de rendement prime des bureaux est
inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de Paris QCA. Pour les rues
commerçantes, il avoisine 4,75 % et est estimé à 5 % pour les centres
commerciaux. Les rendements en logistique se situent autour de 7 % sur le
segment prime.


Après   le   redressement  observé  en  2010, le  ralentissement  de  l'activité
économique  pourrait  contrarier  l'assouplissement  des  conditions d'octroi du
crédit.  Dans  ce  contexte,  l'emploi  de  capitaux  propres demeurera un atout
décisif  pour  les  acteurs  désireux  de  saisir les meilleures opportunités du
marché  hexagonal. Le nombre d'actifs core disponibles restera toutefois limité,
en  dépit d'une  augmentation possible  d'opérations en  détresse qui pourraient
alimenter  le marché et,  surtout, de la  volonté de certains acteurs d'arbitrer
leurs  actifs matures dans un marché  plus liquide. Cette pénurie d'offres prime
pourrait  peser  sur  l'évolution  des  volumes  investis en 2011. Elle pourrait
aussi,  associée à la recherche de  rendements plus élevés, contribuer à élargir
les  critères d'acquisition d'investisseurs  dont l' intérêt  pourrait se porter
davantage  sur des actifs non  prime, des marchés de  niche ou des opérations de
ventes en VEFA.





Evolution des volumes investis en immobilier d'entreprise en France (Mds EUR)
Source : Cushman & Wakefield



LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Le  pire de la crise est passé, comme  l'indique la hausse de 19 % de la demande
placée  sur un an avec      2 091 834 m²  pris à bail en 2010. Ce net regain est
notamment  lié au nombre important de grandes  transactions dont la part dans la
demande  placée totale atteint son  niveau le plus haut  depuis dix ans. Mais le
renversement  de tendance ne réside  pas tant dans la  nature de ces mouvements,
dont  neuf  sur  dix  ont  été  motivés  par  des logiques de regroupement et de
rationalisation,  que dans  leur multiplication  au fil  des mois.  Rompant avec
l'attentisme  qui prévalait  jusqu'alors et  encourageait les  renégociations de
bail  au détriment des déménagements,  plusieurs entreprises ont concrétisé leur
réflexion immobilière. Leurs prises de décision ont de fait été motivées par des
conditions  de négociation  encore favorables  ou par  l'absorption rapide, dans
certains secteurs géographiques, de l'offre neuve.

* Un marché soutenu par la demande de grandes surfaces neuves : 2 091 834 m²
de bureaux ont été pris à bail en 2010, soit une hausse de 19 % par rapport
à 2009 (1 752 665 m²) et de 2 % par rapport à la moyenne annuelle de la
demande placée des dix dernières années (2 049 022 m²). L'activité du marché
francilien a notamment été soutenue par la demande de grandes surfaces
neuves, reflétant la priorité donnée par les entreprises à la
rationalisation de leur outil immobilier. 93 transactions > 4 000 m²
totalisent un volume de 1 073 748 m², constituant 51 % de la demande placée
totale (45 % en 2009). Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils
constituent 39 % de la demande placée totale (35 % en 2009).


* Paris, moteur du marché d'Ile-de-France : sur les dix secteurs géographiques
du marché d'Ile-de-France, sept ont enregistré une augmentation de la
demande placée. Confirmant les tendances observées depuis le début de
l'année, l'activité reste toutefois largement concentrée dans les marchés
établis de l'ouest. Paris intra-muros en particulier demeure le moteur du
marché francilien, totalisant 39 % de la demande placée totale contre 32 %
en 2009.


* Une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs :
Avec 4 066 053 m² disponibles à six mois à la fin de 2010, l'offre de
bureaux a cessé de progresser. Mais c'est le rebond de la demande dans la
capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume de l'offre disponible en
Ile-de-France. Ainsi, le volume de l'offre a diminué de 6 % à Paris entre
les 1er et 4e trimestres 2010 quand il n'a diminué que de 1 % dans le reste
de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction
croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des
utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a permis d'écouler une
partie de l'offre neuve/restructurée, qui ne constitue plus que 25 % de
l'offre totale disponible. Le volume de l'offre de seconde-main a en
revanche augmenté, notamment grevé par la libération de grandes surfaces.


* Une hausse de 9 % du loyer prime : la confirmation du rebond de la demande
dans Paris QCA et l'assèchement progressif de l'offre de qualité expliquent
la hausse de 9 % du loyer prime d'Ile-de-France sur un an. Celui-ci
s'établit désormais à 760 EUR/m²/an contre 700 EUR/m²/an un an plus tôt. Le
recours aux mesures d'accompagnement consenties par les propriétaires reste
un élément clé du marché et le moyen d'ajustement des valeurs faciales.
Toutefois, comprises entre un mois et demi et deux mois par année
d'engagement, les franchises de loyer tendent à diminuer pour les meilleurs
immeubles des secteurs établis.


Contrastant  avec une année 2009 marquée par une forte chute de la demande et un
gonflement  rapide de l'offre disponible, 2010 a  permis de terminer la décennie
sur  une note positive. Le retour au  vert de plusieurs indicateurs n'assure pas
pour  autant une  nouvelle hausse  significative de  la demande placée en 2011.
Ainsi, les  mois écoulés ont  accentué la pénurie  de bureaux de qualité adaptés
aux  objectifs de  rationalisation des  utilisateurs et  souligné l'inadéquation
croissante  entre  ce  que  veulent  ces  derniers  et  une  offre qui, de façon
générale,  ne  cesse  de  se  détériorer.  Dans  un contexte de croissance molle
limitant  les créations d'emplois,  ce nivellement par  le bas de  la qualité du
marché pourrait limiter la propension des entreprises à déménager, peser sur les
volumes de la demande placée et, ainsi, retarder le démarrage d'un nouveau cycle
immobilier.

Evolution de la demande placée en immobilier de bureaux en Ile-de-France (m²)
Source : Cushman & Wakefield



LE MARCHÉ DES GRANDS ENTREPÔTS EN FRANCE (> 5 000 M²)

L'extinction   progressive   des  mesures  de  relance  et  la  dégradation  des
perspectives  d'exportations plombent  la reprise  et pèsent  sur les besoins de
stockage  des entreprises. Avec 1 760 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en
2010 dans l'Hexagone, la demande placée affiche une hausse de 10 % par rapport à
2009 qu'il  convient  de  fait  de  relativiser.  Inférieure de 32 % au total de
2008, la  demande  des  utilisateurs  a  dépendu,  pour une très large part, des
performances  du marché parisien et des  besoins de clés-en-mains des chargeurs.
Ainsi, le marché français des grands entrepôts demeure d'autant plus fragile que
les déséquilibres observés l'an passé se sont accentués.

* L'Ile-de-France, moteur du marché français : Avec 790 000 m² placés en
2010, la région parisienne signe la deuxième meilleure performance de la
décennie après 2007 (1 000 000 m²) et enregistre une augmentation de 25 %
par rapport à 2009. Si le succès du nord de la région ne se dément pas,
illustré par l'attractivité du secteur de Roissy auprès des chargeurs, c'est
le boom de la demande dans le sud de l'Ile-de-France qui a poussé les
volumes placés à la hausse. Concentrant 40 % de la demande placée totale de
la région en 2010 contre moins d'un tiers l'année précédente, le sud de
l'Ile-de-France a bénéficié du nombre important d'opportunités de grands
bâtiments neufs et de l'activité importante des prestataires logistiques.


* Un volume d'offre disponible toujours élevé : Après deux années de hausse
générale, le volume de l'offre disponible en France tend désormais à se
stabiliser. Totalisant 4,1 millions de mètres carrés, il demeure toutefois
élevé. Les régions de Paris et de Lyon représentent une part conséquente de
ce volume, notamment concentré dans le sud de l'Ile-de-France et le nord de
l'Isère. L'offre demeurera d'autant plus lente à absorber que les
libérations continuent d'alimenter le marché. De fait, l'existence d'un
marché à deux vitesses distinguant l'offre neuve de l'offre de seconde-main
ne se dément pas, même s'il convient de différencier les bâtiments obsolètes
des actifs de seconde-main répondant aux normes et pour lesquels existe une
demande.


* Une stabilisation des loyers faciaux : L'absence de reprise franche du
marché locatif et les exigences accrues d'utilisateurs motivés par la
réduction de leurs coûts immobiliers ont continué de pesé sur l'évolution
des conditions de négociation entre locataires et bailleurs. Ces derniers
ont ainsi dû consentir des mesures d'accompagnement substantielles, sous la
forme, principalement, de franchises de loyer atteignant en moyenne 1,5 mois
par année d'engagement. Creusant l'écart avec les valeurs économiques, le
recours aux mesures commerciales a été la condition d'une stabilité des
valeurs faciales, qui s'établissent toujours à 51 EUR/m²/an en Ile-de-France.


L'essoufflement  de la  reprise mondiale  et le  ralentissement de la croissance
française devraient peser sur l'évolution du marché de la logistique en 2011. Ce
dernier  pourrait aussi souffrir  de la détérioration  du climat social de notre
pays,  comme  le  laissent  augurer  les  conflits  liés  à la réforme des ports
maritimes,  à Marseille  en particulier.  Le marché  hexagonal n'en  dispose pas
moins   d'atouts   décisifs   au   premier  rang  desquels  la  qualité  de  ses
infrastructures  de  transports.  Par  ailleurs,  la  consommation  des  ménages
demeurera  un facteur  de croissance  de la  demande des grands utilisateurs, le
boom continu du e-commerce en particulier accélérant la mise en place de schémas
de distribution innovants.


Evolution de la demande placée de grands entrepôts en Ile-de-France (m²)
Source : Cushman & Wakefield




LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE COMMERCES EN FRANCE

Le  retour au vert des résultats de plusieurs groupes français et internationaux
indique  que  nombre  d'acteurs  ont  tiré  parti  de  l'amélioration  du climat
économique.  S'il  semble  avoir  profité  de  ce  regain, le marché français de
l'immobilier   des  commerces  n'en  reste  pas  moins  fragile  et  marqué  par
d'importants  contrastes. Prudentes, les enseignes  n'étendent pas leur réseau à
tout  crin et conservent  un mode de  développement opportuniste. Les principaux
mouvements  de  2010 traduisent  ainsi,  plus  qu'une  accélération  franche  et
générale  de l'activité  profitant à  l'ensemble du  marché, le  vif appétit des
enseignes  pour des emplacements n°1 où le  nombre d'opportunités ne cesse de se
réduire.

* Évolution générale de la demande : Les incertitudes du contexte économique
ont continué d'inciter plusieurs acteurs à réduire leurs coûts immobiliers
ou à privilégier l'amélioration de l'existant. Le marché français n'est pas
resté atone pour autant, marqué par les projets et ouvertures de nouveaux
entrants (Jack Wolfskin, Kiko), l'expansion rapide de plusieurs enseignes
établies depuis peu sur notre territoire (Apple, Desigual, Fossil) et la
reprise ou l'accélération de l'expansion de quelques grands groupes français
ou étrangers (New Yorker ou H&M).


* Une distinction croissante entre emplacements n°1 et emplacements
secondaires : plus qu'une accélération franche et générale de l'activité
profitant à l'ensemble du marché, les principaux mouvements de 2010 ont
avant tout reflété le vif appétit des enseignes pour des sites et
emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs
ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d'activités commerciales qui
ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de
chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles
régionales sont par conséquent demeurés la cible prioritaire des enseignes.


* Une diminution du nombre de projets de grande envergure : le nombre
d'ouvertures de projets commerciaux majeurs s'est sensiblement réduit en
2010. Le rythme du renouvellement de l'offre est toutefois resté soutenu,
avec l'inauguration de centres commerciaux et parcs d'activités commerciales
de dimension régionale (Polygone Rive Gauche à Béziers, Family Village de
Limoges). En 2011, de nouvelles ouvertures significatives sont attendues.
Lyon Confluence et Le Millénaire, à Aubervilliers, confirmeront en
particulier le primat donné par les opérateurs de centres commerciaux aux
opérations mixtes. Par ailleurs, le développement de l'offre de parcs
d'activités commerciales dans les régions qui en sont encore relativement
peu pourvues restera important, tandis que les ouvertures de nouveaux parcs
dans les pôles de périphérie établis d'Ile-de-France et de province
marqueront la poursuite du renforcement des marchés stratégiques.


* Stabilité des valeurs locatives prime : L'attractivité constante des
meilleurs emplacements explique la résistance générale des valeurs locatives
prime des sites stratégiques d'Ile-de-France ou de province où les enseignes
se doivent d'être présentes. A l'exception des centres régionaux les plus
établis d'Ile-de-France, les centres commerciaux ont toutefois continué de
subir une légère pression à la baisse. Les valeurs affichées pour de
nouveaux centres ont notamment pu diminuer du fait du démarrage difficile de
plusieurs projets récents. Un durcissement des conditions de négociation a
donc été observé, reflétant la détermination d'enseignes encore fragilisées
par la crise à tirer parti d'un rapport de forces plus favorable.


S'ils  se sont estompés,  les effets de  la crise sur  la consommation resteront
déterminants.  La croissance molle  attendue en 2011 et  les mesures d'austérité
promises  par le gouvernement  affecteront en particulier  le moral des ménages,
limitant  le  rebond  des  ventes  au  détail  et  entretenant  l'attentisme des
enseignes.  Les mois à venir devraient donc constituer une période de transition
pour  un marché des commerces d'autant plus concurrentiel que les arbitrages des
consommateurs   continuent   de   jouer  un  rôle  décisif.  Dans  ce  contexte,
l'adaptation  de  l'offre  commerciale  à  l'évolution des modes de consommation
demeurera  l'une des grandes  préoccupations des acteurs  du commerce. Au sortir
d'une  crise qui a exacerbé  la prudence des enseignes  et renforcé le désir des
consommateurs  d'être rassurés sur la pertinence  de leurs achats, les sites les
plus  établis surtout continueront  de tirer leur  épingle du jeu, accentuant la
polarisation du marché français.

*


« Les prochains mois pourraient marquer une pause dans le redressement du marché
français.  La plupart des prévisionnistes  anticipent en effet un ralentissement
général  de l'économie mondiale  pour partie lié,  dans les pays développés, aux
conséquences  de la crise de la  dette souveraine » explique Olivier Gérard. Les
nuages  assombrissant l'horizon européen en particulier sont toujours menaçants,
et  pourraient peser, au-delà de la Grèce  ou de l'Irlande, sur la compétitivité
et  les  perspectives  d'activité  de  l'ensemble  des  pays de la zone euro. En
France,   les  investisseurs  resteront  d'autant  plus  prudents  quant  à  une
augmentation  de leur  exposition au  risque qu'aucun  marché locatif  ne semble
protégé des effets d'une croissance « molle ». Ainsi, les craintes d'une reprise
sans  emplois, l'impact des mesures d'austérité  sur la consommation des ménages
et la dégradation des perspectives d'exportations pourraient atténuer la reprise
des marchés des bureaux, des commerces et des grands entrepôts en 2011. Mais au-
delà  de  l'attentisme  persistant  des  principaux  acteurs,  c'est  la pénurie
croissante  et inéluctable de  l'offre de qualité  surtout qui devrait, dans les
mois  à  venir,  peser  sur  l'évolution  de  la  demande placée et des montants
investis.  Dès lors « le nivellement par le bas de la qualité du stock pose avec
toujours  plus d'acuité la  nécessité de restructurer  l'obsolète, d'autant plus
nécessaire  que  l'adoption  du  Grenelle  II  a  encore relevé les standards de
performance énergétique des bâtiments tertiaires » conclut Olivier Gérard.


*


Fondé  en 1917, Cushman  & Wakefield  est l'un  des plus  importants cabinets de
conseil  international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230
bureaux  à  travers  60 pays  et  plus  de  13 000 personnes, Cushman &Wakefield
propose  un service complet de conseil,  de commercialisation et de gestion pour
le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades
du  processus  immobilier.  Nos  services  comprennent  une  aide aux clients en
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Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification
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