Investissements en immobilier d'entreprise, de nouveaux records pour les marchés émergents

COMMUNIQUE DE PRESSE
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Paris, le 9 mars 2011

investissements en immobiler d'entreprise : de nouveaux records pour les marchés
emergents
Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman &
Wakefield


·      Les montants investis dans le monde en 2010 (430 milliards d'euros) sont
en hausse de 54 % par rapport à 2009
·      Les volumes investis dans le monde en 2011 pourraient atteindre 485
milliards d'euros, soit une augmentation de 13 % par rapport à 2010
·      Les marchés émergents seront, avec l'Amérique du Nord, les principales
destinations des investisseurs en 2011. L'Amérique Latine et l'Europe de l'Est
devraient par exemple connaître une progression de 40 %.
·      En France, entre 13 et 15 milliards d'euros devraient être investis en
2011, en hausse de 30 % par rapport à 2010 (11 milliards d'euros investis).

Selon  l'étude  Investment  Atlas  2011, qui  analyse  les  volumes  investis en
immobilier d'entreprise dans 56 pays, le total des investissements dans le monde
a représenté 431 milliards d'euros en 2010, soit une hausse de 54% par rapport à
l'année  précédente. Si les  volumes engagés sont  inférieurs de 43 %  au pic de
2007 (752 milliards d'euros), ils se rapprochent de la moyenne annuelle des cinq
dernières  années  (464  milliards  d'euros).  Totalisant  plus de la moitié des
montants investis dans le monde (51 %), l'Asie reste en tête de notre classement
des  destinations les plus prisées par  les investisseurs, devant les Etats-Unis
et  le Royaume-Uni.  Les montants  investis dans  les vingt premières métropoles
mondiales  ont  bondi  de  58 %  en  2010. Si certaines villes de pays émergents
captent  des flux de  plus en plus  importants, les marchés  établis de Londres,
Tokyo, New York et Paris continuent de jouer les premiers rôles.

La reprise du marché mondial se poursuivra en 2011

Les  volumes  investis  en  immobilier  d'entreprise  dans  le  monde pourraient
atteindre  485 milliards  d'euros  en  2011, soit  une  augmentation de 13 % par
rapport  à 2010. Si les  principaux marchés établis  devraient profiter de cette
progression,  ils  n'en  seront  pas  les seuls bénéficiaires. Les investisseurs
devraient  ainsi  porter  un  intérêt  plus  prononcé aux actifs immobiliers des
marchés émergents et de quelques villes de second-rang. Par ailleurs, prenant le
relais  de la compression des taux de rendement, dont une baisse générale de 30
points  de base est encore attendue cette année dans le monde après une perte de
21 points  en 2010, la croissance des  revenus locatifs constituera le principal
moteur  du marché  en 2011. « La  demande des  utilisateurs devrait continuer de
croître,  contribuant  à  l'absorption  rapide  de  l'offre  de  qualité et à la
poursuite  de  l'augmentation  des  loyers  des  meilleurs actifs. Le rebond des
valeurs  locatives  en  Europe  et  en  Amérique du Nord pourrait toutefois être
limité  par  des  taux  de  vacance  encore  élevés  et  le désir persistant des
entreprises  de  maîtriser  leurs  coûts  d'occupation » indique Olivier Gérard,
Président  de Cushman &  Wakefield France. La  hausse des loyers en 2011 devrait
être  plus importante en Asie  et dans certains pays  d'Amérique latine, même si
son  ampleur dépendra de l'équilibre entre  l'offre disponible et la demande des
utilisateurs dans les différents marchés.

Une reprise d'ampleur inégale selon les différentes régions du monde

Asie-Pacifique
L'Asie  continuera  de  tenir  la  vedette  en 2011 après la forte activité déjà
constatée  en 2010. Tirant parti d'une augmentation générale des loyers haut-de-
gamme  et de la forte  croissance de la plupart  des économies locales, l'Asie a
enregistré  en 2010 une augmentation de 37 % des montants investis en immobilier
d'entreprise (222 milliards d'euros) par rapport à l'année précédente. Quant aux
taux  de  rendement,  ils  ont  subi  une  baisse générale de 20 points de base,
correction  plus  marquée  s'agissant  des  actifs  commerciaux.  Avec huit pays
figurant  dans  le  top  20 mondial,  l'Asie-Pacifique  assoit ainsi sa position
dominante  auprès des investisseurs, dont l'activité a en particulier privilégié
les  grands marchés établis  de Tokyo, Hong  Kong, Singapour et Sidney. D'autres
marchés  de la région Asie-Pacifique pourraient  voir leur importance croître en
2011, à  l'instar de certaines villes de  Malaisie, d'Inde et d'Indonésie, ou de
quelques métropoles régionales chinoises, reflet de l'attractivité croissante de
l'Empire  du Milieu. La  Chine, après avoir  ravi en 2009 la  première place aux
Etats-Unis, demeurera en effet le plus important marché du monde en 2011.

Amérique du Nord
Attestant de l'ampleur de la crise traversée par cette partie du monde, les
montants investis en Amérique du Nord ont enregistré une hausse de 147 % en
2010 (83,7 milliards d'euros) par rapport à l'année précédente. Par ailleurs,
les loyers ont généralement augmenté en 2010 sur le continent, hausse
principalement liée à l'attractivité des meilleurs actifs de commerces tandis
que l'amélioration des marchés immobiliers industriels et de bureaux n'est
survenue que dans les derniers mois de 2010. En 2011, l'accélération de
l'activité du marché de l'investissement aux Etats-Unis et au Canada dépendra,
dans ces deux pays, de la vigueur de la reprise économique. Aux Etats-Unis, elle
sera plus particulièrement liée à l'évolution des conditions d'octroi du crédit,
sachant que l'amélioration du marché de la dette bénéficie d'ores et déjà aux
actifs haut-de-gamme. Le marché des titres adossés à des prêts hypothécaires
commerciaux (CMBS - Commercial mortgage backed security) a connu, en
particulier, un redressement rapide tandis que quelques opérations en VEFA sont
de nouveau financées. Si les actifs et marchés de second-rang continuent de
pâtir de la prudence des établissements de crédit, ils pourraient toutefois
bénéficier à terme de l'élargissement des critères d'acquisition d'investisseurs
limités, dans leur activité, par la pénurie croissante de l'offre d'actifs haut-
de-gamme. Enfin, la hausse des valeurs vénales pourrait créer un contexte plus
favorable à la mise sur le marché d'un certain nombre d'actifs en détresse.
Ainsi, leur part, qui a représenté 20 % des opérations traitées par Cushman &
Wakefield aux Etats-Unis en 2010, pourrait encore augmenter en 2011.

Amérique latine
Inférieurs de 14 % au pic de 2007, les volumes investis en Amérique latine ont
totalisé 6 milliards d'euros en 2010, soit une hausse de 71 % par rapport à
2009. Le Brésil reste sous les feux des projecteurs. Ce pays, qui ne cesse de
prendre de l'importance et dont le poids devrait encore croître à l'approche de
la Coupe du monde de football 2014 et des Jeux Olympiques de 2016, a concentré
76 % des montants engagés en Amérique latine, soit un bond spectaculaire de 267
% par rapport à l'année précédente. L'activité s'est accélérée au cours du
second semestre dans la plupart des pays de la zone, notamment portée par la
forte croissance économique et le dynamisme des marchés locatifs. Cette
évolution s'est traduite par une augmentation des loyers haut-de-gamme des
bureaux et une baisse des taux de rendement. Si ces derniers ont perdu 28 points
de base en 2010, ils sont toutefois supérieurs de 70 points de base à ceux de
2007. L'attrait des marchés immobiliers d'Amérique latine pour les utilisateurs
et les investisseurs ne devrait pas se démentir en 2011 et 2012, et tirer parti
de perspectives toujours favorables en termes de croissance économique et
démographique.

Europe, Moyen-Orient, Afrique (EMEA)
Dans la région EMEA (Europe, Moyen-Orient et Afrique), les montants investis ont
totalisé 120 milliards d'euros en 2010, soit une hausse de 50 % par rapport à
l'année précédente. Ils ont davantage progressé en Europe centrale et de l'Est
(+ 60 %) qu'en Europe occidentale (+ 56 %). L'activité en Europe s'est accélérée
en fin d'année, après un été peu animé, dominé par les interrogations liées aux
conséquences de la dette souveraine sur les économies du continent. Dans un
contexte encore incertain, les investisseurs ont donc privilégié les marchés les
plus liquides, aux premiers rangs desquels le Royaume-Uni, l'Allemagne, la
France et la Suède, dont les meilleurs actifs ont fait l'objet d'une concurrence
féroce. La compression des taux de rendement dans ces marchés devrait toutefois
inciter les investisseurs à élargir leurs critères d'acquisition, favorisant
d'autres types d'actifs ou d'autres pays à l'instar de la Pologne, de la Russie
ou de la Turquie.

En  hausse  de  41 %  en  2010, les  volumes investis en France devraient encore
augmenter  en  2011. Estimés  entre  13 et  15 milliards d'euros, ils pourraient
ainsi  atteindre  la  moyenne  annuelle  enregistrée  entre  2000 et  2010 (14,5
milliards  d'euros).  L'augmentation  de  la  part  des  acteurs étrangers et la
demande  de nouveaux entrants  confirmeront notamment que  l'Hexagone reste l'un
des  marchés les plus prisés au monde.  La faiblesse de la croissance économique
en  2011 pourrait toutefois contrarier la reprise  du marché immobilier. Dans ce
contexte « l'importance  et l'emploi  de capitaux  propres demeureront  un atout
décisif  pour  les  acteurs  désireux  de  saisir les meilleures opportunités du
marché  hexagonal. En dépit  de la volonté  de certains investisseurs d'arbitrer
leurs  actifs matures  dans un  marché devenu  plus liquide, la pénurie d'offres
prime pourrait néanmoins peser sur l'activité. Elle pourrait également, associée
à  la recherche  de rendements  plus élevés,  contribuer à  élargir les critères
d'acquisition des investisseurs » explique Olivier Gérard. Leur intérêt pourrait
ainsi  se porter davantage sur  des actifs secondaires, des  marchés de niche ou
des opérations en VEFA.


« L'amélioration  du climat économique est indéniable et les conditions d'octroi
du  crédit se sont  généralement assouplies. Toutes  les incertitudes ne se sont
pas  pour autant évanouies, récemment alimentées  par les troubles en Afrique du
Nord  et  au  Moyen-Orient,  dont  les  répercussions  sur le prix du pétrole en
particulier  pourraient freiner la reprise  économique mondiale. La prudence des
investisseurs ne s'estompera donc pas à court terme. Ils devront notamment tenir
compte  de la  complexité croissante  du marché  mondial et  leurs stratégies de
diversification   intégrer   les   potentiels   de  croissance  de  chaque  zone
géographique et de chaque type d'actif » conclut Olivier Gérard.

Volumes des investissements dans le monde, par région
(Voir graphique en pièce-jointe)

Volumes investis dans les 20 premières métropoles mondiales
(Voir graphique en pièce-jointe)

Etude disponible sur demande

Contact Presse : Nathalie Lhuillery
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Cushman & Wakefield
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A propos de Cushman & Wakefield
Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée  de
conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 230 bureaux répartis dans
60 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses
clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à
travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux
propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et
industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans
leurs diverses stratégies d'investissement, Corporate Occupier & Investor
Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie
immobilière), le Conseil  et le service Expertise (en charge des évaluations de
biens immobiliers et des optimisations de valeur).
Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses
études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site
internet.www.cushmanwakefield.fr

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