Cushman Wakefield-Etude Centres Commerciaux Européens-Une Hausse de 33% des Ouvertures en 2011

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Paris, le 6 mai 2011


CENTRES COMMERCIAUX EUROPEENS
UNE HAUSSE DE 33 % DES OUVERTURES EN 2011

Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report,
l'année  2010 a  enregistré  le  plus  bas  niveau  de développement de nouveaux
centres  commerciaux  depuis  2004 en  Europe.  « 5,2  millions de m² de centres
commerciaux ont ouvert en 2010, soit une baisse de 30 % par rapport à 2009 et de
45 %  par rapport à une  année 2008 qui avait vu  le volume d'ouvertures le plus
haut  jamais enregistré sur  le continent » annonce  Christian Dubois, Directeur
Général de Cushman & Wakefield France. L'année 2011 pourrait toutefois mettre un
terme  à cette chute.  Ainsi, 6,9 millions de  m² devraient être inaugurés cette
année,  soit une hausse de 33 % par rapport à 2010, mais seulement si l'ensemble
des projets sont menés à leur terme. De fait, « les incertitudes persistantes du
climat  économique  pourraient  continuer  de  peser  sur  l'activité,  et leurs
incidences  sur la consommation des ménages et la demande des enseignes conduire
au report de certains projets » poursuit Christian Dubois.


Russie  et Turquie concentrent 40 % des ouvertures prévues d'ici la fin de 2012
en Europe
La  répartition  géographique  des  projets  de  centres  commerciaux reste très
déséquilibrée.  Ainsi, les pays d'Europe Centrale et de l'Est ont concentré 63 %
du  volume  total  des  ouvertures  de  2010 du  fait, en particulier, du rythme
toujours  très  élevé  de  la  production  de  nouveaux centres en Turquie et en
Russie.  Avec 1,3 million de  m² ouverts l'an  passé, ce dernier  pays arrive en
tête du classement européen et rassemble à lui seul le quart du volume total des
ouvertures de 2010. C'est également en Russie que se trouve le plus grand centre
commercial  d'Europe ouvert l'an  dernier, le City-Park Grad  à Voronej, dont la
surface de 144 300 m² en fait le plus grand centre russe en dehors de Moscou. Si
les volumes d'ouvertures dans les autres pays d'Europe Centrale et de l'Est sont
bien  plus  modestes,  certaines  évolutions  d'une  année  sur  l'autre restent
cependant  impressionnantes, comme en Bulgarie dont  le parc a augmenté de 139 %
en  2010 grâce à l'ouverture de sept  nouveaux centres totalisant 290 000 m². Si
ce  développement offre pléthore  de solutions d'implantation  aux enseignes, il
pose  cependant le risque d'un déséquilibre  du marché, comme le montrent d'ores
et  déjà  les  difficultés  de  commercialisation  de  certains  centres ouverts
récemment.

Totalisant  40 % du total  des ouvertures prévues  en 2011 et 2012 en Europe, la
Russie  et  la  Turquie  continueront  d'afficher  des  rythmes de développement
impressionnants. Ainsi, 1,8 million de m² devraient être inaugurés en Turquie et
trois  millions de m² en Russie dans  les deux prochaines années, volumes élevés
liés  à l'ouverture de plusieurs projets  « géants » comme l'OZ Mall à Krasnodar
(163 000  m²) ou  le Forum  Marmara à  Istanbul (160 000  m²). Ces  deux pays se
distinguent toutefois s'agissant de la répartition géographique des ouvertures à
venir.  Les projets moscovites  ne constituent ainsi  que 20 % de l'ensemble des
ouvertures  prévues  d'ici  la  fin  de  2012 en  Russie  quand  ceux d'Istanbul
compteront  pour près  de 60 %  de l'ensemble  des ouvertures prévues en Turquie
durant la même période. « La densité de centres commerciaux pour 1 000 habitants
en Russie (80 m² GLA) comme en Turquie (72 m² GLA) reste largement en-deçà de la
moyenne  de l'Europe des  27 (235 m² GLA). De  fait, ces deux  marchés sont loin
d'être  arrivés à  maturité et  compte-tenu de  leurs perspectives de croissance
économique  offrent encore  de nombreuses  opportunités. L'optimisme des acteurs
est  donc de mise et devrait le rester  dans les années à venir, d'autant que la
demande  des enseignes demeure soutenue et  que les conditions de financement de
nouveaux  projets  se  sont  assouplies,  particulièrement en Turquie » explique
Christian Dubois.


Italie,  Espagne et  France : les  rythmes de  développement les plus importants
d'Europe de l'Ouest
La  croissance annuelle du parc des  centres commerciaux d'Europe de l'Ouest est
moins  importante que dans la plupart des pays d'Europe centrale et de l'Est. Le
volume  total des  ouvertures dans  quelques-uns de  ses principaux marchés n'en
demeure  pas moins important. L'Italie en particulier continue de se distinguer,
ce  pays  s'établissant  à  la  première  place  du classement des pays d'Europe
occidentale  s'agissant des m² ouverts en 2010 (350 000 m²) comme des ouvertures
prévues  en 2011 et 2012 (un peu plus de 1 million de m²). L'Espagne vient juste
derrière  l'Italie pour ce qui est  des m² ouverts en 2010 : totalisant 270 000
m²,  le  volume des ouvertures y affiche une progression annuelle de 29 %. Cette
hausse  peut  certes  paraître  contradictoire  quand  on  songe à l'ampleur des
difficultés  économiques de ce pays, mais le  volume des ouvertures y reste bien
en-deçà de son niveau d'avant-crise et continuera de diminuer dans les prochains
mois.

En  revanche, si le rythme  du renouvellement de l'offre  a nettement ralenti en
France  l'an passé, il devrait désormais s'accélérer, lui permettant de dépasser
l'Espagne  et  de  se  placer  juste  derrière  l'Italie  dans le classement des
ouvertures  de  nouveaux  centres  commerciaux  en 2011 et 2012. A la différence
d'une  année  2009 marquée  par  l'inauguration  d'Odysseum à Montpellier ou des
Docks  Vauban au Havre, les  chiffres n'y seront pas  gonflés par l'ouverture de
grands  centres régionaux. « Prolongeant les tendances d'une année 2010 où seuls
deux  centres commerciaux supérieurs  à 30 000 m² ont ouvert,  Okabé au Kremlin-
Bicêtre   et   Polygone  Rive  Gauche  à  Béziers,  les  prochains  mois  seront
caractérisés par la multiplication d'opérations de taille modeste et l'ouverture
de  centres destinés  à renforcer  l'attractivité des  centres urbains de villes
moyennes, à l'instar de l'Espace Saint-Christophe à Tourcoing, ouvert le 6 avril
dernier »  explique Christian Dubois. Certaines  ouvertures de 2011 et 2012 n'en
seront  pas moins significatives, comme Lyon Confluence, qui ouvrira au début de
2012, ou  Le Millénaire, tout juste inauguré. Projet de 56 000 m², le Millénaire
confirme  en particulier le primat donné à la mixité, que reflètent ces milliers
de  mètres carrés  de bureaux  neufs côtoyant  le centre commercial. Il consacre
également  les efforts menés  dans le cadre  de l'amélioration de la performance
environnementale   des   bâtiments,  Le  Millénaire  bénéficiant  de  la  double
certification HQE/BREEAM.


Quelles perspectives pour le marché européen des centres commerciaux ?
38,5 milliards  d'euros ont  été engagés  en immobilier  de commerces en 2010 en
Europe,  soit une hausse de  72 % par rapport à  2009. Comme le laissent augurer
les chiffres du premier trimestre en France, l'engouement des investisseurs pour
ce  segment et  pour les  centres commerciaux  en particulier  ne devrait pas se
démentir  en 2011. Avec près de 550 millions  d'euros investis en commerces dans
l'Hexagone,  la hausse est ainsi de 78 % par  rapport à la même période en 2010
tandis que la part des actifs de commerces dans le total des montants engagés en
immobilier  d'entreprise s'élève à 22 % contre  une moyenne annuelle de 13 % ces
dix dernières années.

L'horizon  du marché européen de l'immobilier des commerces n'est pas totalement
dégagé  pour autant. Ainsi, plusieurs évènements récents (catastrophe japonaise,
troubles  dans le monde arabe) risquent de limiter les opportunités offertes par
la  reprise économique mondiale et de peser  sur la consommation de ménages déjà
fragilisés  par le  niveau élevé  du chômage,  la hausse  de l'inflation  et les
politiques  d'austérité des  gouvernements. En  dépit de  la forte  réduction du
nombre   de  centres  commerciaux  ouverts  depuis  2008, les  nouveaux  projets
pourraient  pâtir de ce climat incertain et de ses incidences sur les stratégies
d'expansion  des enseignes. Ces dernières resteront de fait très attentives à la
qualité  des emplacements qui leur sont  proposés, toujours échaudées, en France
notamment,  par le  démarrage difficile  de nombreux  centres ouverts récemment.
« Les  enseignes continueront  logiquement de  privilégier les  centres les plus
établis de l'Hexagone. Traduisant la maturité du marché français et l'engouement
des  investisseurs pour la revalorisation de  sites ayant fait leurs preuves, la
tendance  au renouvellement de l'existant se  verra aussi confirmée. La part des
opérations  d'extension et de redéveloppement devrait ainsi augmenter tandis que
celle  des projets ex-nihilo diminuera »  conclut Bruno Ancelin, Responsable des
Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield.

Croissance du parc européen des centres commerciaux
(source : Cushman & Wakefield - European Shopping Centre report)

(Voir tableau en annexe)


Etude complète sur demande

A propos de Cushman & Wakefield
Fondée  en 1917, Cushman &  Wakefield est la  plus importante société privée  de
conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans
61 pays  et plus  de 13 000 collaborateurs,  Cushman &  Wakefield propose  à ses
clients,  tant  PME  que  sociétés  du  CAC 40, une gamme complète de services à
travers    cinq    lignes de    métier : la   Transaction   (service   dédié aux
propriétaires et  aux  utilisateurs  d'immobilier  de  bureau,  de  commerce  et
industriel),  Capital Markets (destiné  à aider  nos clients  investisseurs dans
leurs   diverses stratégies  d'investissement), Corporate  Occupier  &  Investor
Services (conseille les  grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie
immobilière), le  Conseil  et le service Expertise (en charge des évaluations de
biens  immobiliers  et  des  optimisations  de  valeur).  Leader  incontesté  de
l'immobilier  commercial, notre société  publie de  nombreuses études auxquelles
vous    pouvez    accéder    grâce au    Knowledge   Center   sur   notre   site
internet.www.cushmanwakefield.fr




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