Eurosic résultats semestriels 2011

Communiqué de presse

Paris, le 18 juillet 2011


RESULTATS DU 1er SEMESTRE 2011



* Stabilité de l'ANR Triple net à 36,13 EUR par action diluée (EPRA NNNAV)
* Taux d'occupation proche de 100% avec la commercialisation de Quai 33
(Puteaux, 92)
* Maturité moyenne résiduelle des baux portée à 8,4 ans (+1,9 ans)
* Maintien d'un ratio d'endettement net proche de 50% (LtV = 51,4%)
* Allongement de la maturité moyenne de la dette bancaire à 4,5 ans (+6 mois)
* Perspectives pour 2011
* Confirmation d'une hausse de plus de 5% du Cash-flow Courant
* Opportunité d'une acquisition d'un portefeuille d'immeubles de bureaux
en France auprès de GE Capital Real Estate France pour une valeur de
346 MEUR (droits inclus)



« Le  premier  semestre  2011 restera  un  moment  particulier dans la vie de la
société  avec la recomposition  de l'actionnariat qui  va permettre une nouvelle
phase  de développement.  Une première  opération en  cours de négociation, pour
augmenter  le  patrimoine  de  plus  de  25% l'illustre.  La  base de départ est
extrêmement  solide avec  un patrimoine  de bureaux  de qualité  totalement loué
depuis  la  commercialisation  de  Quai  33 (Puteaux, 92) et bénéficiant de baux
longs.   Dans un contexte de  marché incertain, l'ANR est  resté stable à un peu
plus  de 36EUR par action » déclare  Jean-Eric Vimont, Président Directeur Général
d'Eurosic.


Faits marquants du 1er semestre 2011

Recomposition du capital à hauteur de 52% suivie d'une Offre Publique d'Achat de
Monroe
Eurosic a été informée que Nexity Participations et Banque Palatine avaient cédé
le 15 juin 2011 leurs participations au capital de la société de 32,1% et 20,1%
respectivement.  Ces participations ont été acquises par Monroe, filiale à 100%
de  Batipart,  Predica,  ACM Vie  et Covea  à hauteur  de 19,4%, 13,1%, 13,1% et
6,6%  respectivement,  au  prix  de  34,30 EUR  par  action, correspondant à l'ANR
triple  net au 31 décembre 2010 de la  société, retraité du coupon 2010 (1,80 EUR)
détaché le 19 avril 2011.
Monroe  a déposé le 4 juillet 2011 un projet d'offre publique d'achat volontaire
sur le capital d'Eurosic au même prix de 34,30 EUR par action. Le nombre de titres
susceptibles d'être apportés à l'offre représente 25% du capital.

Restructuration du crédit syndiqué de 580 MEUR
Avec la recomposition de son capital, Eurosic a procédé à une restructuration du
prêt  syndiqué de 580 MEUR  afin d'obtenir l'autorisation  des banques du syndicat
sur la modification de la clause de changement de contrôle.
Le  prêt syndiqué  a fait  l'objet d'un  remboursement anticipé  de 215 MEUR et un
nouveau  prêt hypothécaire in fine à 5 ans  de même montant, adossé à l'immeuble
d'Avant  Seine (Paris 13), a été octroyé par  Natixis. Lors de sa mise en place,
Eurosic a partiellement restructuré son portefeuille d'instruments de couverture
de taux pour couvrir le nouveau prêt.

Commercialisation de Quai 33 (Puteaux - 92)
Un bail commercial de 12 ans ferme à effet au 1er avril 2012 a été signé avec le
courtier  en assurances  GRAS SAVOYE.  Il porte  sur une  surface de  bureaux de
l'ordre de 18.000 m², soit 80% des surfaces de l'immeuble.
Les  20% restants de l'immeuble ont été loués le 8 juillet dernier à Havas, pour
une prise d'effet au 1er septembre 2011 et une durée ferme de 9 ans.

Conclusion d'un nouveau bail sur Avant Seine (Paris 13)
Eurosic a signé un nouveau bail commercial avec BPCE d'une durée ferme de 9 ans,
portant  sur  l'intégralité  des  surfaces  de  bureaux  actuellement louées, et
prenant effet le 1er janvier 2012.

Livraisons et  prise d'effet des nouveaux baux
Les  travaux de construction des immeubles  de bureaux du 52 Hoche (Paris 8e) et
du  LP3 (Lille Seclin 59) ont été livrés au cours du premier trimestre 2011. Les
baux  attachés  à  ces  immeubles,  avec   respectivement  le  cabinet d'avocats
international Allen & Overy LPP et Atos Worldline, ont pris effet.

Compte de Résultat Consolidé

Le  Conseil  d'Administration  d'Eurosic  réuni  le 18 juillet 2011 a arrêté les
Etats  Financiers Consolidés semestriels. Les  Commissaires aux Comptes ont émis
leur rapport d'examen limité à l'issue du Conseil.

+------------+------------+
en MEUR                                     | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Revenus locatifs                          |    39,8    |    39,7    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Charges immeubles non refacturées         |   - 1,8    |   - 1,4    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Loyers nets                               |    38,0    |    38,3    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Loyers nets/revenus locatifs              |   95,5%    |   96,5%    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Frais de fonctionnement                   |    -4,0    |   - 2,8    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Ebitda                                    |    34,0    |    35,5    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
|        Taux de marge opérationnel courant |   85,3%    |   92,7%    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Amortissements, dépréciations et reprises |   + 8,3    |   + 25,9   |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Résultat opérationnel                     |    42,3    |    61,4    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Résultat financier                        |   - 31.7   |   - 17,1   |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Impôts                                    |    0,0     |    0,0     |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Résultat net consolidé                    |    10,6    |    44,3    |
+-------------------------------------------+------------+------------+
| Résultat net part du Groupe               |    10,6    |    44,3    |
+-------------------------------------------+------------+------------+

Avec une revalorisation des actifs immobiliers qui se traduit par une reprise de
provisions  de 28,0 MEUR  contre 45,3 MEUR  en juin  2010, et la  prise en compte de
charges  non récurrentes consécutives  à la restructuration  du prêt syndiqué et
des  instruments de couverture de taux  pour 14,3 MEUR, dont 6,5 MEUR en trésorerie,
le  Résultat Net Consolidé se réduit à 10,6 MEUR au 30 juin 2011 contre 44,3 MEUR au
30 juin 2010.


Chiffre d'affaires du 1er semestre 2011


+-------------------------+----------+----------+---------+--------------------+
|Classes d'actif          |30/06/2011|30/06/2010|Variation|    Variation à     |
|                         |          |          |         | périmètre constant |
+-------------------------+----------+----------+---------+--------------------+
|Bureaux                  |      28,6|      26,7|    +7,0%|               +8,8%|
+-------------------------+----------+----------+---------+--------------------+
|Actifs de diversification|      11,2|      13,0|   -13,6%|                0,4%|
+-------------------------+----------+----------+---------+--------------------+
|Total                    |      39,8|      39,7|    +0,2%|               +6,3%|
+-------------------------+----------+----------+---------+--------------------+


Au 1er semestre 2011, Eurosic enregistre des revenus locatifs stables de 39,8 MEUR
(+0,2%),  en  progression  de  +6,3% à  périmètre  constant. L'indexation sur la
période demeure globalement positive à +0,2%.

La  croissance des  loyers de  +7,0% enregistrée sur  les Bureaux provient de la
prise  d'effet  des  nouveaux  baux  des  immeubles  Jazz (Boulogne Billancourt,
92), 52 Hoche (Paris 8) et  LP3 (Lille Seclin, 59).

Les  revenus des  actifs de  diversification (actifs  de loisirs  et logistique)
diminuent  de -13,6% du fait de la cession partielle des Center Parcs intervenue
en octobre 2010.

Avec  la commercialisation  complète de  la tour  Quai 33 (Puteaux  92), le taux
d'occupation  du patrimoine  est proche  de 100%. La  durée résiduelle des baux,
calculée  jusqu'à la première date d'option de sortie possible,  atteint 8,4 ans
(+1,9 ans).


Cash flow courant

+------------+------------+-------------+
                                   | 30/06/2011 | 30/06/2010 | Variation % |
+------------------------------------+------------+------------+-------------+
| Cash flow courant (en MEUR)          |       16,8 |       18,7 |   -10,3%    |
+------------------------------------+------------+------------+-------------+
| Cash flow courant / action* (en EUR) |       0,94 |       1,05 |    -10,3%   |
+------------------------------------+------------+------------+-------------+
* 17 777 728 actions y compris instruments de dilution

Le cash-flow courant est calculé à partir du résultat net consolidé retraité des
amortissements  et dépréciations, des frais  financiers afférents aux opérations
en  développement non  livrées, et  des frais  non récurrents  et notamment ceux
consécutifs à la restructuration du prêt syndiqué.

Il s'établit à 16,8 MEUR, soit 0,94 EUR par action diluée au 30 juin 2011, en baisse
de  10,3 % par rapport au 30 juin 2010. Cette évolution provient essentiellement
de  la cession des titres Cicobail  dont les dividendes représentaient 1,5 MEUR au
premier semestre 2010.



Patrimoine

Au 30 juin 2011, la valeur du patrimoine hors droits s'élève à 1 413,3 MEUR[1], en
hausse de + 1,2 % à périmètre constant. La progression des valeurs est
principalement liée à la commercialisation de Quai 33 (92) et à la renégociation
du bail Avant-Seine (Paris 13).

Le  taux de  rendement locatif  brut et  hors droits  au 30 juin 2011 ressort en
moyenne  à  6,6% sur  le  portefeuille,  en  diminution de 20 points de base par
rapport au 31 décembre 2010. Il s'élève à 6,4% pour les Bureaux.

+---------------+--------------+--------------+----------+----------+----------+
|               |              |              |Variation | Taux de  | Taux de  |
|Classe d'actifs| Valorisation | Valorisation |    à     |rendement |rendement |
|               |HD au 30/06/11|HD au 31/12/10|périmètre |  HD au   |  HD au   |
|               |              |              | constant | 30/06/11 | 31/12/10 |
+---------------+--------------+--------------+----------+----------+----------+
|Bureaux        |       1 119,2|       1 092,8|     +1,5%|      6,4%|      6,5%|
+---------------+--------------+--------------+----------+----------+----------+
|               |              |              |          |          |          |
|               |              |              |          |          |          |
|Diversification|         294,1|         294,7|     -0,2%|      7,7%|      7,6%|
+---------------+--------------+--------------+----------+----------+----------+
|               |              |              |          |          |          |
|Total          |       1 413,3|       1 387,5|     +1,2%|      6,6%|      6,8%|
+---------------+--------------+--------------+----------+----------+----------+


La  part des  actifs « verts »  au sein  des immeubles  de bureaux à Paris et en
1ère Couronne atteint 35% au 30 juin 2011.

Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV)

L'Actif  Net Réévalué Triple Net  (NNNAV) calculé sur la  base de la valeur hors
droits  des immeubles s'élève à 642,3 MEUR, soit  36,13 EUR par action diluée au 30
juin  2011. Par  rapport  au  31 décembre  2010, il  enregistre  les  variations
suivantes :
* Détachement du coupon  le 19 avril 2011 (-31,9 MEUR) ;
* Variation  de  la  juste  valeur  des  actifs  corrigée  de l'effet IFRS des
franchises de loyers (+13,6 MEUR) ;
* Résultat net consolidé de la période hors amortissements et dépréciations et
hors  coûts de restructuration des  instruments de couverture de taux (+14,0
MEUR) ;
* Autres  variations : variations  de la  juste valeur  (i) des instruments de
couverture  de taux y compris coûts de restructuration (+5,4 MEUR), (ii) de la
dette à taux fixe (-0,9 MEUR) et (iii) de l'auto contrôle (+0,5 MEUR).

Dette et indicateurs financiers

Au  30 juin 2011, l'endettement financier consolidé est inchangé à 786 MEUR. Après
la  restructuration du  crédit syndiqué  de 580 MEUR,  le coût  moyen de  la dette
s'élève  à  4,80% au  30 juin,  en  légère  progression  par  rapport à celui de
l'exercice 2010 (4,58%).

La  maturité moyenne de la dette est de 4,5 années, en hausse de 6 mois après la
restructuration  mentionnée. Aucune  échéance de  remboursement n'est programmée
avant mi-2014.

Les  ratios bancaires  au 30 juin  2011 respectent  le  niveau des covenants des
conventions  de crédit. Le  ratio d'endettement net  sur la valeur du patrimoine
(LTV) progresse légèrement à 51,4% (+1 point par rapport au 31 décembre 2010) et
le  ratio  de  couverture  des  frais  financiers  par  l'EBITDA (ICR) se réduit
marginalement à 1,87x:

+----------------------------------------------+----------+----------+--------+
|        Covenants bancaires consolidés        |30/06/2011|31/12/2010|Covenant|
+----------------------------------------------+----------+----------+--------+
|Ratio d'endettement net (LTV)                 |     51,4%|     50,3%|   65,0%|
|                                              |          |          |        |
|Ratio de couverture des frais financiers (ICR)|     1,87x|     1,93x|   1,50x|
+----------------------------------------------+----------+----------+--------+

Perspectives

Eurosic  entame une  nouvelle phase  de son  développement après  l'entrée à son
capital   de  nouveaux  investisseurs.  La  stratégie  reste  focalisée  sur  la
constitution  d'un portefeuille d'immeubles de bureaux de qualité, significatifs
sur  leur marché, récents et/ou « verdissables ». Les marchés visés sont ceux de
Paris/Première Couronne et des grandes métropoles en régions.

Eurosic  est entrée le 4 juillet dernier  en discussions exclusives jusqu'au 31
juillet  2011 avec  GE  Capital  Real  Estate  France  pour  l'acquisition  d'un
portefeuille  d'immeubles  de  bureaux  valorisé  à  346 MEUR  droits  inclus.  Ce
patrimoine  est  principalement  composé  d'immeubles  de bureaux récents, d'une
taille  significative, situés notamment à Toulouse,  Nantes, Lyon et en première
couronne  parisienne.  Cette  acquisition  serait  financée  pour moitié par une
augmentation  de  capital  avec  maintien  du droit préférentiel de souscription
(DPS)  et à un prix de souscription qui ne sera pas inférieur au prix de l'offre
publique  volontaire annoncée par Monroe,  filiale de Batipart, soit 34,30 euros
par action, et pour le solde par un financement bancaire.

Eurosic confirme une progression de son cash-flow courant de plus de 5% en 2011.


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Calendrier financier

Information trimestrielle T3 - 2010 : 20 octobre 2011



A propos d'Eurosic

Eurosic  est une société d'investissement immobilier  (SIIC) qui détient et gère
un  patrimoine évalué  à  1,4  milliard d'euros  au 30 juin 2011, principalement
composé  de bureaux  de grande  taille, récents,  situés à  Paris et en première
couronne.
Eurosic  est cotée en continu sur l'Eurolist d'Euronext Paris, compartiment B et
a intégré les indices SBF 250 et CAC Mid 100 depuis le 18 décembre 2009.

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[HUG#1531772]