MRM : Résultats semestriels 2011

Résultats semestriels 2011

§ Revenus locatifs bruts de 9,5 MEUR (+2% à périmètre comparable[1])

§ Cash-flow opérationnel net[2] autour de l'équilibre (-0,6 MEUR)

§ Achèvement de la restructuration de la dette bancaire 2011

§ Résultat net consolidé de 18,0 MEUR

§ Ratio Loan to Value bancaire ramené à 71,6%

§ ANR de liquidation de 10,5 EUR par action



Paris, le 15 septembre 2011 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société
foncière mixte spécialisée dans l'immobilier de commerces et de bureaux, annonce
ce jour ses résultats pour la période du premier semestre 2011 close le 30 juin
2011.


Synthèse

Le premier semestre 2011 a été principalement marqué par la restructuration
d'une ligne de crédit de 83,6 millions d'euros qui venait à échéance en
septembre 2011, ce qui a permis d'améliorer la structure du bilan de MRM à la
suite du désendettement amorcé grâce à l'important plan d'arbitrage opéré en
2009 et 2010. L'extension d'une autre ligne de crédit de 26,5 millions d'euros
qui venait à échéance en juillet 2011 a ensuite fini de dégager MRM de la quasi-
totalité de ses engagements bancaires arrivant à échéance en 2011. Au cours du
premier semestre, l'endettement bancaire de MRM a diminué de 32,4 millions
d'euros pour atteindre 238,9 millions d'euros au 30 juin 2011.

Ces accords ont été assortis de la mise en place de nouvelles lignes de crédit
spécifiquement dédiées au financement partiel des travaux portant sur des
immeubles de bureaux, essentiellement Nova à La Garenne-Colombes (92) et Solis
aux Ulis (91). Ces deux développements représentent la majeure partie des
investissements programmés sur la période 2011-2012. Afin de compléter leur
financement, MRM bénéficiera de la trésorerie nette dégagée par les cessions
déjà planifiées d'ici la fin de l'année. MRM a signé en juin 2011 une promesse
de vente pour un ensemble d'immeubles de bureaux situés à Boulogne-Billancourt
dont la réitération est prévue fin septembre 2011. Par ailleurs, la finalisation
de la vente d'une société détenant deux immeubles de bureaux stabilisés à Rueil-
Malmaison (92) et à Puteaux (92) est prévue fin octobre 2011.

Au cours du premier semestre 2011, MRM a investi pour 3,5 millions d'euros et
cédé pour 5,4 millions d'actifs de commerces. La valeur du patrimoine est passée
de 339,7 millions d'euros au 31 décembre 2010 à 333,6 millions d'euros au 30
juin 2011, faisant ressortir une baisse de sa juste valeur de 4,2 millions
d'euros. Hors effet des cessions, la valeur du patrimoine est restée stable (-
0,2%).

Les loyers bruts encaissés au cours du premier semestre ont baissé à 9,5
millions d'euros du fait des cessions réalisées en 2010. A périmètre comparable,
les loyers bruts ont progressé de 2,0% par rapport au premier semestre 2010,
grâce à la bonne activité locative enregistrée dans les commerces.

MRM a enregistré un résultat opérationnel courant de 4,7 millions d'euros,
contre 9,5 millions d'euros au premier semestre 2010. La restructuration de la
dette à échéance septembre 2011 ayant donné lieu à un produit financier de 23,9
millions, MRM a enregistré un résultat net de 18,0 millions d'euros. Les fonds
propres de MRM se sont ainsi renforcés passant de 18,8 millions d'euros fin
décembre 2010 à 36,9 millions d'euros fin juin 2011. L'Actif Net Réévalué de
liquidation atteint 10,5 euros par action au 30 juin 2011 contre 5,4 euros par
action au 31 décembre 2010. Compte tenu du désendettement réalisé, le ratio Loan
to Value (LTV bancaire) s'est amélioré, passant de 79,9% fin décembre 2010 à
71,6% fin juin 2011. Comme attendu, MRM a dégagé au cours du premier semestre
2011 un cash-flow opérationnel net autour de l'équilibre (-0,6 million d'euros).


* * * * *

Opérations

Portefeuille Bureaux

Le loyer annualisé net[3] du portefeuille de bureaux stabilisés représente 8,6
millions d'euros au 1(er) juillet 2011, en progression de 2,4% par rapport au
1(er) janvier 2011. Au cours du semestre, 5 nouveaux baux3[4] ont été signés
pour une valeur de 0,6 million d'euros. Le taux d'occupation des surfaces de
bureaux stabilisés s'est encore amélioré, atteignant 98% au 1(er) juillet 2011
contre 95% au 1(er) janvier 2011.

Le groupe a signé le 10 juin 2011 une promesse de vente concernant un ensemble
d'actifs de bureaux situés à Boulogne-Billancourt (92) pour un montant de 10,3
millions hors droit. La réitération est prévue fin septembre 2011.

Par ailleurs, le Groupe a investi 3,2 millions d'euros au cours du premier
semestre dans des programmes relatifs aux bureaux en cours de valorisation. La
phase II des travaux de restructuration de l'immeuble Nova à La Garenne-Colombes
(92) a été lancée. La livraison de l'immeuble totalement restructuré est prévue
pour le premier semestre 2012. Concernant l'immeuble Solis aux Ulis (91), les
travaux d'adaptation aux besoins du preneur sont en cours et seront achevés au
cours du quatrième trimestre 2011. Le preneur étant entré dans les locaux début
septembre, le bail, qui couvre l'intégralité des surfaces, est déjà entré en
vigueur. Sa date de prise d'effet contractuelle est fixée au 1(er) décembre pour
une durée de 9 ans dont 6 ans fermes.

Au cours du semestre, la commercialisation des surfaces vacantes au sein
d'immeubles multi-occupants, tels que Delta à Rungis (94), s'est poursuivie.
Deux nouveaux baux4 ont été signés pour un loyer annuel de 0,1 million d'euros.

Le loyer annualisé net4 de l'ensemble du sous portefeuille de bureaux en cours
de valorisation est de 1,3 million d'euros au 1(er) juillet 2011 (contre 1,2
million d'euros au 1(er) janvier 2011). Le taux d'occupation au 1(er) juillet
2011 est de 16%.

Portefeuille Commerces

Le loyer annualisé net4 du portefeuille de commerces s'élève à 8,4 millions
d'euros au 1(er) juillet 2011, soit une progression de 5,1% par rapport au
1(er) janvier 2011 (après retraitement des cessions qui ont eu lieu au cours du
premier semestre). Au cours du premier semestre,  6 nouveaux baux(4 ) ont été(
)signés pour un loyer annuel de 0,2 million d'euros. Au 1(er) juillet 2011, le
taux d'occupation des commerces se maintient au niveau élevé de 93%.


Patrimoine au 30 juin 2011

Au cours du premier semestre, la valeur[5] du patrimoine de MRM a diminué de
6,1 millions d'euros, passant de 339,7 millions d'euros au 31 décembre 2010 à
333,6 millions d'euros au 30 juin 2011. Cette évolution reflète la cession de 5
actifs de commerces pour 5,4 millions d'euros au cours du premier semestre 2011
ainsi que les investissements de valorisation réalisés pour 3,5 millions
d'euros. Hors cessions et investissements, la variation de la juste valeur du
patrimoine ressort à -4,2 millions d'euros. Retraitée de l'effet des cessions,
la valeur du patrimoine est stable (-0,2%).




+----------+---------------------------+----------+
Valeur5 du patrimoine MRM   |30.06.2011|  31.12.2010 retraité des  |31.12.2010|
|          |         cessions          |          |
en millions d'euros au      |          |                           |          |
+----------------------------+----------+---------------------------+----------+
|Bureaux stabilisés          |116,4     |116,6                      |116,6     |
+----------------------------+----------+---------------------------+----------+
|Bureaux en cours de         |77,0      |80,8                       |80,8      |
|valorisation                |          |                           |          |
+----------------------------+----------+---------------------------+----------+
|Commerces                   |140,3     |137,0                      |142,4     |
+----------------------------+----------+---------------------------+----------+
|Total MRM                   |333,6     |334,4                      |339,7     |
+----------------------------+----------+---------------------------+----------+


A fin juin 2011, la valeur du portefeuille d'actifs immobiliers détenu par MRM
se répartit entre 35% d'immeubles de bureaux stabilisés, 23% d'immeubles de
bureaux en cours de valorisation et 42% d'ensembles de commerces. Tandis que les
immeubles de bureaux sont concentrés en Ile-de-France, les actifs de commerces
se situent en Ile-de-France et en région.

L'ensemble du portefeuille de biens développe une surface totale de 167 079 m².
Le taux d'occupation moyen du portefeuille s'élève à 68%. Hors actifs de bureaux
en cours de valorisation, le taux d'occupation est de 94%. Au 1(er) juillet
2011, le loyer annualisé net(3) total atteint 18,3 millions d'euros.


Résultats du premier semestre 2011

MRM a réalisé au premier semestre 2011 un chiffre d'affaires consolidé de 9,5
millions d'euros provenant pour 50% des revenus locatifs bruts générés par les
immeubles de bureaux et pour 50% par les ensembles de commerces. Le recul par
rapport au chiffre d'affaires consolidé du premier semestre 2010 (14,4 millions
d'euros) reflète essentiellement l'important programme de cessions réalisé en
2010. A périmètre comparable, les revenus locatifs bruts ont progressé de 2,0%.

A périmètre comparable, le chiffre d'affaires des bureaux enregistre un léger
retrait de 0,8% notamment lié à la révision des loyers de 2 baux à Rueil-
Malmaison (92) et à Puteaux (92), suite à leur renouvellement anticipé pour une
période ferme de 7 ans, et aux mouvements de locataires. En effet, la prise
d'effet de nouveaux baux(4) n'a que partiellement compensé la libération de
certaines surfaces.

A périmètre comparable, le chiffre d'affaires des commerces a progressé de
5,0%. La libération de surfaces, notamment à Tours (37) afin de permettre la
mise en oeuvre du programme de rénovation de la Galerie du Palais, a été
largement compensée par la prise d'effet de nouveaux baux(6).




+-----+------+---------+---------------------------+
Compte de résultat         |     |      |         |                           |
simplifié IFRS             |     |      |         |                           |
| S1  |  S1  |Variation|   Variation à périmètre   |
en millions d'euros        |     |      |         |       comparable(1)       |
|2011 | 2010 |         |                           |
|     |      |         |                           |
|     |      |         |                           |
+---------------------------+-----+------+---------+---------------------------+
|Revenus locatifs bruts     |9,5  |14,4  |-34,2%   |+2,0%                      |
|                           |     |      |         |                           |
|. dont Commerces           |4,8  |6,5   |-26,5%   |+5,0%                      |
|                           |     |      |         |                           |
|. dont Bureaux             |4,7  |7,9   |-40,3%   |-0,8%                      |
|                           |     |      |         |                           |
|Charges immobilières       |(1,3)|(1,6) |-20,0%   |                           |
+---------------------------+-----+------+---------+---------------------------+
|Revenus locatifs nets      |8,2  |12,8  |-35,9%   |
|                           |     |      |         |
|Produits et charges        |(3,5)|(3,4) |+3,4%    |
|opérationnels courants     |     |      |         |
+---------------------------+-----+------+---------+
|Résultat opérationnel      |4,7  |9,5   |-49,9%   |
|courant                    |     |      |         |
|                           |     |      |         |
|Résultat de la sortie      |1,0  |(2,9) |         |
|d'éléments de l'actif      |     |      |         |
|                           |(4,2)|(0,7) |         |
|Variation de la juste      |     |      |         |
|valeur des immeubles de    |(0,6)|0,3   |         |
|placement                  |     |      |         |
|                           |     |      |         |
|Autres produits et charges |     |      |         |
|opérationnels              |     |      |         |
+---------------------------+-----+------+---------+
|Résultat opérationnel      |1,0  |6,2   |-84,0%   |
|                           |     |      |         |
|Coût de l'endettement      |(4,4)|(5,1) |-13,6%   |
|financier net              |     |      |         |
|                           |     |      |         |
|Autres charges et produits |21,5 |(1,6) |         |
|financiers                 |     |      |         |
+---------------------------+-----+------+---------+
|Résultat net avant impôt   |18,1 |(0,5) |         |
|                           |     |      |         |
|Impôt                      |(0,0)|(0,1) |         |
+---------------------------+-----+------+---------+
|Résultat net consolidé     | 18,0|(0,6) |         |
+---------------------------+-----+------+---------+
|Résultat net par action (en| 5,19|(0,17)|         |
|euros)                     |     |      |         |
+---------------------------+-----+------+---------+



(Comptes ayant fait l'objet d'une revue limitée de la part des commissaires aux
comptes)

Les revenus locatifs nets de charges non récupérées s'élèvent à 8,2 millions
d'euros. Les charges d'exploitation ont augmenté légèrement (+3,4%) passant de
3,4 millions d'euros au premier semestre 2010 à 3,5 millions d'euros au premier
semestre 2011. Le résultat opérationnel courant s'établit à 4,7 millions d'euros
contre 9,5 millions d'euros au premier semestre 2010, cette baisse de 50%
reflétant le programme de cessions d'immeubles.

Alors que MRM avait bénéficié au premier semestre 2010 de produits opérationnels
non récurrents pour un montant de 0,3 million d'euros, les charges
opérationnelles non courantes s'élèvent à 0,6 million d'euros. Après prise en
compte du produit de 1,0 million d'euros lié à la sortie d'éléments de l'actif
correspondant à la perception de compléments de prix sur la vente du centre de
marques Marques Avenue A6 intervenue en décembre 2010 et de la variation de la
juste valeur du patrimoine (-4,2 million d'euros), le résultat opérationnel
s'élève à 1,0 million d'euros contre 6,2 millions d'euros au premier semestre
2010.

Compte tenu de la réduction de la dette bancaire et malgré la hausse des taux
d'intérêt, le coût de l'endettement financier net de MRM, qui s'élevait à 5,1
millions d'euros au premier semestre 2010, a diminué de 13,6% pour atteindre
4,4 millions d'euros. L'accord de restructuration signé le 17 février 2011 et
portant sur une ligne de crédit qui s'élevait à 83,6 millions d'euros, a donné
lieu à la comptabilisation d'un produit financier de 23,9 millions d'euros. Ce
même accord de restructuration a engendré des honoraires de conseil qui
constituent l'essentiel des autres charges financières s'élevant à 1,3 million
d'euros. Au total, les autres charges et produits financiers ont ainsi
représenté un produit de 21,5 millions d'euros contre une charge de 1,6 million
d'euros au premier semestre 2010.

Le résultat net du premier semestre 2011 ressort ainsi positif à 18,0 millions
d'euros (soit 5,19 euros par action) contre un résultat de -0,6 million d'euros
au premier semestre 2010.


Cash flow opérationnel net2

L'Excédent But d'Exploitation est passé de 10,0 millions au premier semestre
2010 à 5,3 millions d'euros au premier semestre 2011. Cette baisse reflète pour
l'essentiel la diminution des loyers nets liée aux cessions opérées. Si MRM a
bénéficié d'une réduction de 1,2 million d'euros de ses frais financiers nets,
elle a dû débourser des honoraires de 1,3 million d'euros relatifs à l'important
accord de restructuration de sa dette bancaire. Le cash flow opérationnel net
s'établit ainsi à -0,6 million d'euros contre 4,5 millions d'euros au cours du
premier semestre 2010.


Bilan, Trésorerie et Actif Net Réévalué

Tandis que la valeur des immeubles de placement est passée de 267,9 à 282,2
millions d'euros au cours du semestre, les actifs disponibles à la vente ne
représentent plus que 51,4 millions d'euros contre 71,8 millions d'euros au 31
décembre 2010.

A la fin du premier semestre 2011, l'endettement bancaire de MRM atteint 238,9
millions d'euros, contre 271,3 millions d'euros au 31 décembre 2010. Cette
diminution de 32,4 millions d'euros s'explique principalement par l'importante
restructuration bancaire signée en février 2011. Les remboursements faits aux
banques dans le cadre des cessions d'actifs et les différents amortissements
contractuels intervenus au cours du semestre ont également contribué au
désendettement.

Le 9 juin 2011, MRM a annoncé la signature d'un accord portant sur l'extension
d'une durée de trois ans de la maturité d'une ligne de crédit de 26,5 millions
d'euros adossée à un portefeuille d'actifs de bureaux. Cette ligne de crédit qui
arrivait à échéance en juillet 2011 expire dorénavant en juin 2014. Cet accord a
pour effet de dégager MRM de la quasi totalité de sa dette à échéance 2011,
cette dernière ne s'élevant plus qu'à 2,8 millions d'euros à fin juin 2011.


La dette bancaire représente désormais 71,6% de la valeur du patrimoine contre
79,9% fin 2010. La marge moyenne de cette dette est de 171 points de base (hors
impact des frais de mise en place). La dette à taux variable est couverte à
100% par des instruments financiers de type cap. MRM dispose également d'un
emprunt obligataire de 54 millions d'euros à échéance fin 2013.




+------------------+--------------+
Bilan simplifié en IFRS           |                  |              |
|                  |              |
en millions d'euros               | 30.06.2011       | 31.12.2010   |
|                  |              |
|                  |              |
+-----------------------------------+------------------+--------------+
| Immeubles de placement            |          282,2   |       267,9  |
|                                   |                  |              |
| Actifs disponibles à la vente     |            51,4  |         71,8 |
|                                   |                  |              |
| Créances/Actifs courants          |            19,7  |         17,1 |
|                                   |                  |              |
| Trésorerie et équivalents         |              6,4 |         12,2 |
+-----------------------------------+------------------+--------------+
| Total actif                       |         359,7    |      369,0   |
+-----------------------------------+------------------+--------------+
| Capitaux propres                  |            36,9  |         18,8 |
|                                   |                  |              |
| Emprunt obligataire               |            54,0  |         54,0 |
|                                   |                  |              |
| Dette bancaire                    |          238,9   |       271,3  |
|                                   |                  |              |
| Autres dettes et passifs courants |            29,9  |         24,9 |
+-----------------------------------+------------------+--------------+
| Total passif                      |         359,7    |      369,0   |
+-----------------------------------+------------------+--------------+



(Comptes ayant fait l'objet d'une revue limitée de la part des commissaires aux
comptes)


A l'actif, le montant de la trésorerie du Groupe a diminué de 5,8 millions
d'euros, passant de 12,2 millions d'euros au 31 décembre 2010 à 6,4 millions au
30 juin 2011 en raison notamment des investissements réalisés au cours du
semestre pour un montant de 3,5 millions d'euros.

Grâce au résultat net dégagé au cours du semestre, les capitaux propres de MRM
se sont renforcés pour atteindre 36,9 millions d'euros contre 18,8 millions
d'euros fin 2010.

Au 30 juin 2011, l'Actif Net Réévalué de liquidation atteint 10,5 euros par
action contre 5,4 six mois plus tôt et l'Actif Net Réévalué de reconstitution
15,9 euros par action contre 10,9 six mois plus tôt.




+------------+------------+
Actif Net Réévalué             | 30.06.2011 | 31.12.2010 |
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| ANR de liquidation  / action   |   10,5 EUR   |   5,4 EUR    |
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| ANR de reconstitution / action |   15,9 EUR   |   10,9 EUR   |
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Faits récents et perspectives

Le 1(er) juillet 2011, MRM a signé un bail avec Pôle emploi au sein de
l'immeuble multi-locataires Cap Cergy à Cergy-Pontoise (95). Ce bail d'une durée
de 9 ans dont 6 ans fermes concerne une surface de 2 800 m² (sur un total de
12 900 m²). Il prendra effet au cours du quatrième trimestre 2011 après la
réalisation des travaux par le bailleur, actuellement en cours de réalisation.

Le 5 août 2011, MRM a signé un accord en vue de céder deux immeubles de
bureaux intégralement loués et situés à Puteaux (92) et à Rueil-Malmaison (92).
Cette opération sera réalisée au cours du quatrième trimestre 2011 sous la forme
d'une cession de la société détentrice de ces actifs, filiale de MRM à 100%, et
sur la base d'une valorisation de 39,6 millions d'euros pour l'ensemble des deux
immeubles.

L'ensemble de ces cessions permettra à MRM de dégager 8,3 millions d'euros de
trésorerie nette, après frais de cession et remboursement des dettes bancaires
adossées à ces actifs.

Concernant ses perspectives, MRM prévoit d'achever les travaux engagés pour la
restructuration de Nova à La Garenne-Colombes (92), l'adaptation aux besoins du
preneur de Solis aux Ulis (91) ainsi que pour l'aménagement de Cap Cergy à
Cergy-Pontoise (95) suite à la signature du bail avec Pôle emploi. Sur la
période de juillet 2011 à fin 2012, ces investissements programmés représentent
un montant de 21,9 millions d'euros (hors frais financiers immobilisables). MRM
bénéficie pour cela de lignes de crédit complémentaires pour un montant cumulé
de 9,9 millions d'euros mises à disposition par les établissements bancaires
lors des dernières opérations de restructuration et renégociation des lignes de
crédit qui arrivaient à échéance en 2011.

Au second semestre 2011, MRM prévoit de dégager un cash flow opérationnel net
proche de l'équilibre.

Jacques Blanchard, Président Directeur Général de MRM, a déclaré : « Après avoir
mené à bien le nécessaire plan d'ajustement de nos opérations en 2009 et 2010,
puis finalisé au cours du premier semestre la restructuration de notre dette
bancaire à court terme, 2011 constitue une véritable année charnière pour MRM.
Avec un bilan assaini et la perspective de l'achèvement des programmes de
valorisation de nos actifs en portefeuille, les travaux du conseil
d'administration portant sur les futures options stratégiques de MRM se
poursuivent. Sur le plan opérationnel, outre la commercialisation des surfaces
vacantes, notre priorité consiste désormais à terminer les travaux que nous
avons engagé sur trois de nos actifs de bureaux, et notamment l'immeuble NOVA à
la Garenne Colombes. Les cessions annoncées de quelques biens stabilisés
contribueront à leur financement. »

Le rapport financier semestriel 2011 est disponible sur le site
www.mrminvest.com, dans la rubrique « informations réglementées ».

Agenda

Le chiffre d'affaires du troisième trimestre 2011 sera publié le 10 novembre
2011 avant bourse.

A propos de MRM

Société d'investissement immobilier cotée, MRM détient un portefeuille mixte
d'immeubles de bureaux et de commerces, composé de biens stabilisés et de biens
en cours de valorisation. Son patrimoine a été constitué progressivement depuis
le second semestre 2007 avec l'apport des actifs de Dynamique Bureaux et
Commerces Rendement, deux sociétés d'investissement créées et gérées par CB
Richard Ellis Investors, ainsi que les acquisitions réalisées en propre par ses
filiales. Les opérations immobilières de MRM sont gérées par CB Richard Ellis
Investors. MRM est cotée sur le compartiment C d'Euronext Paris (code
Bloomberg : MRM:FP - code Reuters : MRM.PA).


Pour plus d'informations :

MRM                                Isabelle Laurent

65/67, avenue des Champs-Elysées   DDB Financial

75008 Paris                        55, rue d'Amsterdam

France                             75008 Paris

T +33 (0)1 58 62 55 55             France

[email protected]    T +33 (0)1 53 32 61 51

[email protected]





Site Internet : www.mrminvest.com


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[1] Les évolutions à périmètre comparable sont établies en déduisant du chiffre
d'affaires publié en année n les

loyers générés par les actifs acquis et en déduisant du chiffre d'affaires
publié en année n-1 les loyers générés

par les actifs cédés.

[2] Cash flow opérationnel net = résultat net avant impôt retraité des éléments
non monétaires

[3] Hors taxes et hors charges, hors franchises et aménagements

[4] Nouveaux baux ou renouvellements à des conditions revalorisées

[5] Valeur hors droits établie à partir des valeurs d'expertises au 30 juin
2011 réalisées par Catella (bureaux) et Savills (commerces) et comprenant les
actifs destinés à être cédés comptabilisés conformément aux principes de la
norme IFRS5


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Les annexes de ce communiqué sont disponibles à partir de ce lien :

http://hugin.info/143389/R/1546699/474568.pdf

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[HUG#1546699]