LA FRANCE 1ER PAYS D'EUROPE DE L'OUEST POUR LE DEVELOPPEMENT DE NOUVEAUX CENTRES COMMERCIAUX D'ICI LA FIN DE 2012

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Paris, le 6 octobre 2011


LA FRANCE, PREMIER PAYS D'EUROPE DE L'OUEST POUR LE DÉVELOPPEMENT DE NOUVEAUX
CENTRES COMMERCIAUX D'ICI LA FIN DE 2012


Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report,
le volume des ouvertures de centres commerciaux en Europe en 2011 sera supérieur
de  26 %  à  celui  de  2010. « Si  tous  les projets arrivent à leur terme 6,8
millions de m² seront inaugurés cette année. Mais ce rebond ne se prolongera pas
en  2012. Avec 5,8 millions de nouveaux m² de  centres commerciaux, le total des
ouvertures  pourrait  être  en  2012 inférieur  de  près  de  15 %  à  celui  de
2011 » annonce Christian  Dubois,  Directeur  Général  de  Cushman  &  Wakefield
France.  La détérioration du climat économique  après un été très agité pourrait
même amplifier ce recul. L'exacerbation de la crise de la dette souveraine, avec
l'adoption  de mesures d'austérité plus ou moins sévères selon les pays, devrait
en  effet  peser  sur  le  moral  des ménages. « Plusieurs échéances électorales
majeures,  prévues  en  2012 en  France,  en  Espagne  et  en Russie, pourraient
également contribuer à la dégradation du climat politique et social, fragilisant
un  peu plus l'activité  du commerce de  détail dans certains  pays. Le contexte
semble  donc désormais moins  porteur pour des  enseignes qui, depuis  la fin de
2010, avaient  revu  leurs  plans  d'expansion  à la hausse » poursuit Christian
Dubois.

La  Russie et la Turquie concentrent 41 % des ouvertures d'ici la fin de 2012 en
Europe

Avec  un total  de 743 000 m²,  la Russie  et la  Turquie ont concentré 35 % des
ouvertures  de centres commerciaux en Europe au 1(er) semestre 2011. Ce volume a
été  alimenté par  l'ouverture de  deux projets  d'envergure, le Forum Marmara à
Istanbul  (156 000  m²)  et  Afimall  City  à  Moscou  (114 000  m²). Ce boom se
prolongera d'ici la fin de 2012 : la Russie et la Turquie concentreront en effet
41 % de l'ensemble des ouvertures de centres commerciaux en Europe prévus durant
cette  période. Le  rythme restera  particulièrement impressionnant  en Russie :
trois  millions de nouveaux m² augmenteront ainsi de 25 % le parc existant de ce
pays.  La densité de centres commerciaux pour 1 000 habitants en Russie (80,5 m²
GLA)  n'en demeurera pas moins  largement en-deçà de la  moyenne de l'Europe des
27 (240,3 m²  GLA).  « L'évolution  du  pouvoir  d'achat  de la population russe
pourrait   souffrir   à  court-terme.  Toutefois,  les  perspectives  d'activité
économique  et le  potentiel de  croissance de  ses marchés  régionaux devraient
permettre  à la Russie de conserver sa première position en Europe s'agissant du
nombre  de m² de centres  commerciaux en projet »  poursuit Christian Dubois. La
répartition  géographique des ouvertures en Russie  sera de fait plus équilibrée
dans  les prochains  mois, les  plus grands  centres devant  ouvrir, non  plus à
Moscou,  mais dans de grandes métropoles de province (Krasnodar, Oufa, Samara ou
encore Saint-Pétersbourg).

La France concentre le volume le plus important de projets en Europe de l'Ouest

Les  pays d'Europe de  l'ouest restent loin  des rythmes de  développement de la
Russie  et de la Turquie. C'est pourtant là  que se situent les deux projets les
plus  importants de 2011 et 2012, contribuant à  gonfler les volumes de certains
pays.  Le centre  commercial Westfield  Stratford City,  dont les 176 500 m² ont
ouvert  à  Londres  en  septembre  dernier,  représente  ainsi 81 % du total des
ouvertures  prévues au  2(ème) semestre 2011 au  Royaume-Uni. C'est également le
cas  de l'Espagne, où les 116 500 m² de Marineda City à La Corogne ont constitué
80 % du  volume total ouvert au 1(er) semestre 2011 tandis que les 123 475 m² de
Puerto  Venecia, qui ouvrira à Saragosse  l'an prochain, compteront pour 30 % de
l'ensemble des m² prévus pour 2012 dans ce pays.

En  France, Le Millénaire, inauguré fin avril à Aubervilliers sur 56 000 m², est
le  plus grand centre prévu en  2011 et 2012 devant Lyon Confluence (52 000 m²),
qui ouvrira au printemps prochain. Ces deux opérations concrétisent l'avancée de
deux  projets urbains majeurs  (la Confluence à  Lyon et le  territoire de Paris
Nord  Est). Par ailleurs, l'inauguration du  Millénaire devance de quelques mois
celle  d'autres projets situés dans le nord  de l'Ile-de-France comme My Place à
Sarcelles  et  la  Galerie  des  Ailes  au  Blanc-Mesnil alors même que vient de
débuter  le chantier d'Aeroville  (65 000 m² -  ouverture prévue en 2013 près de
l'aéroport Roissy Charles-de-Gaulle).

Si  elle  ne  compte  aucun  projet  « géant »,  la France n'en est pas moins le
premier pays d'Europe de l'Ouest, devant l'Italie, pour le nombre de nouveaux m²
de centres commerciaux d'ici la fin de 2012. « Totalisant près de 410 000 m², le
volume total des ouvertures de m² de centres commerciaux prévu pour 2011 devrait
être le double de celui de 2010, augmentation liée à la multiplication du nombre
de  petites et moyennes opérations. Modestes  en taille, celles-ci n'en sont pas
moins  significatives  des  tendances  du  marché  français  de  l'immobilier de
commerces.  Ouverts récemment, l'Espace Saint-Christophe  à Tourcoing et la Cour
des Capucins à Thionville sont par exemple emblématiques de ces projets destinés
à  renforcer l'attractivité  des centres  urbains des  villes moyennes, comme le
seront  Les  Halles  de  Chambéry  dans  les prochains mois » explique Christian
Dubois.  Le volume important d'ouvertures en  France s'explique également par la
concrétisation de nombreux projets d'extension et de redéveloppement. Il s'agit,
pour  les centres  existants, d'une  opportunité de  faire évoluer leur offre, à
l'instar  de l'opération de  rénovation et d'extension  du centre La Valentine à
Marseille.  « Reflet de la maturité du  marché français des centres commerciaux,
la  tendance  à  l'amélioration  du  parc  existant devrait s'amplifier dans les
années  à venir d'autant que ce type d'opérations reste prisé par des opérateurs
échaudés  par  le  démarrage  difficile  de nombreux centres ouverts récemment »
poursuit Christian Dubois.

Quelles perspectives pour le marché européen des centres commerciaux ?

La  distinction entre actifs prime et secondaires reste l'élément déterminant du
marché  français de l'immobilier de commerces.  Ainsi, le marché locatif demeure
principalement  soutenu  par  la  demande  de  grandes enseignes internationales
ciblant  en priorité  les meilleurs  emplacements des  centres établis d'Ile-de-
France  et des grandes  métropoles régionales. Confirmant  l'attractivité de ces
centres,   étapes   obligées  du  développement  d'acteurs  déjà  présents  dans
l'Hexagone  ou y amorçant leur développement, plusieurs mouvements significatifs
ont  déjà marqué 2011, tel Fossil dans Cap  3000 près de Nice. Du côté du marché
de  l'investissement, l'absence de très  grandes transactions, alors que l'année
2010 avait  notamment vu la cession de Cap 3000 pour 450 millions d'euros, et la
raréfaction  d'opportunités prime  expliquent la  baisse de  34 % sur  un an des
montants engagés en commerces en France à la fin du 3(ème) trimestre 2011. Ainsi
1,6 milliard  d'euros ont  été investis  sur ce  segment, soit 16 % seulement de
l'ensemble  des volumes investis en immobilier d'entreprise contre 35 % à la fin
du  3(ème) trimestre  2010. « Plus  offreur,  mais  fragilisé  par  de mauvaises
perspectives  de consommation et des difficultés de commercialisation auprès des
enseignes, le marché secondaire reste boudé par les investisseurs. Par ailleurs,
si  neuf transactions de  centres commerciaux supérieures  à 30 millions d'euros
ont animé le marché, tel le centre Bonneveine, acquis par Grosvenor à Marseille,
celles-ci  sont  toutes  inférieures  à  100 millions  d'euros, la vente la plus
importante  d'un  actif  unitaire  étant  celle  du centre Saint-Jacques à Metz,
acquis par Corio pour 96,4 millions d'euros » observe Bruno Ancelin, Responsable
des  Investissements  Commerces  chez  Cushman  &  Wakefield.  Comme l'indiquent
plusieurs transactions en cours de négociation, le vif appétit des investisseurs
pour  les  meilleures  opportunités  de  centres  commerciaux  ne devrait pas se
démentir  d'ici la fin de 2011. « Conjugué à l'attrait des emplacements prime de
centre-ville  et des  zones périphériques  les plus  établies de l'Hexagone, cet
intérêt  devrait permettre  au segment  des commerces  de finir  l'année sur une
bonne  note. Les actifs de commerces pourraient ainsi concentrer près de 20 % de
l'ensemble  des  montants  investis  sur  le  marché  français  de  l'immobilier
d'entreprise, certes loin des 33 % enregistrés en 2010 mais bien au-dessus de la
moyenne des dix dernières années (13,5 %) » poursuit Bruno Ancelin.

La  baisse  des  montants  investis  sur  le  marché français de l'immobilier de
commerces  tranche  avec  la  tendance  générale  du marché européen au cours du
1(er) semestre  2011, orienté à  la hausse.  Celui-ci a  totalisé 19,8 milliards
d'euros  investis en commerces au cours des  six premiers mois de 2011, soit une
hausse de 9 % par rapport à la même période en 2010. Porté par la forte activité
de  certains pays (hausse de 37 % en Allemagne  et de 91 % en Suède), le segment
des  commerces représentait, à la fin juin 2011, 35 % de l'ensemble des montants
investis  en immobilier d'entreprise en Europe. « L'immobilier devrait continuer
de  tirer parti de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers
plus  volatils.  Toutefois,  le  nombre  limité d'opportunités de produits prime
limitera la hausse des volumes investis en commerces. Les difficultés du secteur
financier, aggravées par la détérioration récente du climat économique européen,
continueront  par ailleurs  de peser  sur l'évolution  des coûts de financement,
menaçant de ce fait certaines opérations » conclut Bruno Ancelin.


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