CUSHMAN & WAKEFIELD : MARCHE DE L'IMMOBILIER EN FRANCE, QUEL SCENARIO POUR 2012?

Paris, le 29 novembre 2011



QUEL SCENARIO POUR 2012 ?
Les tendances du marché français de l'immobilier d'entreprise à la veille du
SIMI


A la veille de l'ouverture du SIMI, les chiffres de Cushman & Wakefield montrent
la  bonne tenue du marché  français de l'immobilier d'entreprise  en dépit de la
détérioration du climat économique.

De bonnes performances en décalage avec les indicateurs économiques

« 2,06  millions de m²  de bureaux ont  été loués ou  vendus aux utilisateurs en
Ile-de-France  entre le 1(er) janvier  et la fin  du mois de novembre 2011, soit
une  hausse de 8 %  sur un an »  annonce Olivier Gérard,  Président de Cushman &
Wakefield  France. Plusieurs  éléments confirment  la résistance  du marché. Peu
actif  au début de 2011, le segment des  grandes transactions joue de nouveau un
rôle décisif, avec 79 transactions supérieures à 4 000 m² constituant 43 % de la
demande  placée totale. Par ailleurs,  les derniers mois ont  été marqués par la
signature de plusieurs prises à bail de bureaux neufs/restructurés à des niveaux
record de loyer. C'est notamment le cas à Paris où l'on compte cinq transactions
supérieures  à 800 EUR/m²/an, à  l'instar de  la location  récente par la Deutsche
Bank  de  7 050 m²  au  23-25 avenue  Franklin  Roosevelt. Le marché français de
l'investissement est également vigoureux. « 12,2 milliards d'euros ont d'ores et
déjà  été investis  dans le  pays en  2011, à comparer  aux 11 milliards d'euros
investis   sur   l'ensemble   de  2010 » indique  Olivier  Gérard.  Les  grandes
transactions  sont, là  encore, déterminantes  puisque 29 opérations  de plus de
100 millions  d'euros  totalisant  5,8 milliards  d'euros  ont  été enregistrées
contre   21 totalisant   4 milliards   d'euros  l'an  passé.  Les  investisseurs
privilégient tout particulièrement les bureaux d'Ile-de-France, qui représentent
77 % des montants engagés depuis janvier et 23 des 29 transactions supérieures à
100 millions d'euros.

La  fin  de  l'année,  période  traditionnellement  très  animée, devrait encore
gonfler  ces volumes, permettant  au marché d'afficher  en 2011 des performances
sensiblement  supérieures  à  celles  de  2010. « Plus  de 2,2 millions de m² de
bureaux  devraient être  loués ou  vendus aux  utilisateurs en Ile-de-France sur
l'ensemble  de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit  une hausse de plus de 5 %
sur un an. Par ailleurs, près de 14 milliards d'euros devraient être investis en
France  cette année contre  11 milliards en 2010, soit  une progression de 27 %.
Ces  chiffres témoignent d'une activité bien  orientée, alors que les conditions
de  marché peuvent sembler très défavorables.  Ils apparaissent ainsi en complet
décalage  avec  un  climat  économique  national  et  international  dominé  par
l'exacerbation  de  la  crise  de  la  dette souveraine » estime Olivier Gérard.
Ainsi,  plusieurs indicateurs économiques  sont récemment passés  dans le rouge,
qu'il  s'agisse des  perspectives de  croissance du  PIB de la France, plusieurs
fois  revues à  la baisse,  ou de  la progression  du chômage. La dégradation du
marché  de l'emploi paraît  d'autant plus préoccupante  qu'elle pourrait toucher
des  secteurs d'activités très consommateurs de surfaces de bureaux, comme celui
de  la banque-assurance  qui représente  en moyenne,  depuis 10 ans,  25 % de la
demande  supérieure à 4 000 m² placée  chaque année en  Ile-de-France. Enfin, la
volatilité  des  taux  d'intérêt,  et  la  hausse  récente  de  l'OAT  10 ans en
particulier,  continuent  d'illustrer  les  difficultés  du secteur financier et
pourraient peser sur les coûts de financement.

Utilisateurs  et  investisseurs  tirent  parti  de conditions de marché toujours
favorables

Le  décalage entre  les bonnes  performances du  marché français de l'immobilier
d'entreprise et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au
délai  de  réalisation  de  transactions  initiées  depuis plusieurs mois, à une
époque  où nombre d'acteurs pensaient que le  pire de la crise était passé. Mais
cette  contradiction apparente tient également à  la volonté des utilisateurs et
des  investisseurs de tirer parti  de conditions de marché  qui leur sont encore
favorables.

« Le  rythme soutenu de  la commercialisation de  bureaux reflète la volonté des
entreprises   de  saisir  les  dernières  opportunités  de  bureaux  de  qualité
disponibles  dans les secteurs établis de Paris et des Hauts-de-Seine » explique
Olivier  Gérard. Paris en  particulier, qui concentre  40 % de la demande placée
totale  en  Ile-de-France,  bénéficie  de  l'appétit  des  utilisateurs pour ses
dernières  grandes surfaces neuves/restructurées disponibles, qui ne constituent
plus  que  21 %  du  volume  total  de  l'offre  >  1 000 m² de la capitale. Par
ailleurs, les bailleurs octroient des mesures d'accompagnement qui continuent de
créer  un écart entre loyers faciaux et loyers économiques, dans Paris QCA comme
dans  le reste de l'Ile-de-France. Les  conditions de négociation demeurent donc
généralement   avantageuses   pour  les  grands  utilisateurs,  leur  permettant
d'atteindre  leurs objectifs de réduction des  coûts immobiliers et assurant une
certaine stabilité du marché francilien.

Divers  facteurs permettent également de  soutenir l'activité du marché français
de  l'investissement. « Ce  dernier bénéficie  en particulier  de son  statut de
valeur  refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils. Il demeure ainsi
très  prisé  par  de  grands  institutionnels,  et  quelques  grandes compagnies
d'assurances  en  particulier,  qui  choisissent  d'investir  dans  l'immobilier
d'entreprise  afin de diversifier  leur allocation d'actifs  au-delà des marchés
actions  et  obligataires »  poursuit  Olivier  Gérard.  Au rôle moteur joué par
certains acteurs traditionnels du marché français s'ajoute l'appétit de quelques
nouveaux  entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure
limité,  leurs capacités  d'investissement sont  en revanche  considérables. Les
Norvégiens de Norges Bank sont ainsi à l'origine de deux des opérations les plus
importantes  de 2011, avec l'acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés
à  Paris et dans  les Hauts-de-Seine représentant,  au total, près d'un milliard
d'euros.  Enfin, l'abrogation du dispositif SIIC  (article 210 E du Code général
des  impôts)  d'ici  la  fin  de  2011 pourrait  continuer d'animer le marché en
favorisant  la cession par les  investisseurs de certains actifs  dans le but de
bénéficier d'une plus faible imposition.

En  2012, utilisateurs et  investisseurs pourraient reconsidérer  leur stratégie
immobilière

Après  une  année  2011 de  consolidation,  les  menaces obscurcissant l'horizon
économique  ont accentué la  prudence des entreprises,  menant d'ores et déjà au
report  de quelques transactions. Mais d'autres facteurs pourraient peser sur la
demande  des utilisateurs dans les prochains mois, les conduisant à reconsidérer
leur  stratégie immobilière.  La poursuite  de la  dégradation de  la qualité de
l'offre est l'un de ces facteurs. Ainsi, seul un tiers des 550 000 m² qui seront
livrés  l'an  prochain  sont  encore  disponibles,  annonçant  dans les secteurs
géographiques  les  plus  prisés  une  forte  pénurie  de  bureaux  neufs qui se
prolongera   en   2013. « Contrariant   les   projets  immobiliers  de  nombreux
utilisateurs,  cet  assèchement  ponctuel  pourrait  favoriser  l'attentisme des
entreprises,  mais aussi les inciter  à se positionner de  plus en plus en amont
sur  des opérations afin de profiter de conditions de bail optimales et répondre
à   l'absolue   nécessité   de   réaliser   des   économies »  explique  Olivier
Gérard. L'évolution  des normes IFRS pourrait également avoir des incidences sur
le  marché  immobilier  français.  Attendue  pour  le  1(er) trimestre  2012, la
nouvelle  mouture du  projet de  révision de  la norme  comptable IAS 17 devrait
assimiler  les contrats  de location  à une  dette, ce  qui pourrait inciter les
entreprises  à acquérir plutôt qu'à  louer. Celles-ci pourraient aussi s'engager
sur  de plus courtes durées, ce qui  ne serait pas sans incidences sur l'ampleur
des  mesures  d'accompagnement  consenties  par  les  bailleurs et sur le niveau
effectif   des   loyers.  Le  1(er) trimestre  2012 devrait  connaître  d'autres
évolutions  règlementaires  importantes.  Ce  sera  le  cas de la publication du
décret d'application portant sur l'amélioration de la performance énergétique du
parc  tertiaire existant, prévue dans le cadre de la loi du 12 juillet 2010 dite
« Grenelle 2 » et également susceptible d'affecter les relations entre bailleurs
et locataires.

« La  détérioration du  climat économique,  l'inadaptation croissante d'une part
conséquente  du  parc  des  bureaux  d'Ile-de-France et l'évolution probable des
rapports  entre propriétaires et utilisateurs feront de 2012 une année charnière
pour  le marché locatif des bureaux d'Ile-de-France. Elle le sera également pour
le  marché français de l'investissement,  puisque ces différents éléments auront
des conséquences sur l'évolution de la valeur des actifs comme sur la pertinence
d'investir   ou  non  en  dehors  des  marchés  core,  qui  restent  aujourd'hui
privilégiés par les investisseurs » poursuit Olivier Gérard.

Les  prochains mois  seront en  effet décisifs.  Ainsi, l'absence d'amélioration
franche de la crise de la dette de certains Etats européens et la perte possible
du triple A de la France et ses incidences sur la santé de grands établissements
bancaires  français  semblent  dessiner  un  horizon  bien sombre pour le marché
immobilier  français. Accentuées  du fait  de l'approche d'importantes échéances
électorales,  les incertitudes du climat  économique pourraient ainsi conduire à
un  certain blocage  du marché  notamment lié,  en termes  d'investissements, au
décalage  grandissant entre  les attentes  des vendeurs  et des acquéreurs. « Ne
cédons  pas toutefois  au pessimisme.  Si la  pénurie d'offres  de qualité, à la
location  comme à  l'acquisition, ne  se dément  pas, les  fondamentaux de notre
marché  immobilier restent sains en dépit de troubles dus, pour l'essentiel, aux
marchés  financiers. Dans  un contexte  d'assainissement progressif des finances
publiques, le scenario le plus probable est donc celui d'une légère correction à
la  baisse  des  volumes  investis  et  de  la demande placée de bureaux, qui ne
remettront  pas  en  cause  la  solidité  du  marché  français  de  l'immobilier
d'entreprise » conclut Olivier Gérard.

Graphes en pièce jointe (source : Cushman & Wakefield France)
Evolution des volumes investis en France
Evolution de la demande placée de bureaux en Ile-de-France

A propos de Cushman & Wakefield
Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de
conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans
61 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses
clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à
travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux
propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et
industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans
leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor
Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie
immobilière), le Conseil  et le service Expertise (en charge des évaluations de
biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de
l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles
vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site
internet.www.cushmanwakefield.fr

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Nathalie Lhuillery / Cushman & Wakefield
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http://hugin.info/143404/R/1567308/486856.pdf



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