Eurosic : Résultats annuels 2011

Communiqué de presse



Paris, le 15 février 2012

RESULTATS ANNUELS 2011

Solides résultats 2011 et accroissement du patrimoine

* Résultats 2011
* Progression de +14% du cash-flow courant par action à 2,14EUR
* Réduction du Ratio d'endettement net (« LTV ») à 49,5%
* Diminution  de -1,8% de l'Actif Net Réévalué Triple net à 35,46 EUR/action
dilué (EPRA 3NAV)
* Proposition   de  distribution  de  1,90EUR/action en  numéraire,  +5% par
rapport à 2010
* Accroissement du patrimoine de +340 MEUR à 1 727 MEUR, en progression de +1,7% à
périmètre constant[1]
* Perspectives 2012:
* Guidance : croissance du cash-flow courant par action supérieure à 10%


« 2011  a été une année de transformation  pour Eurosic, avec l'entrée du Groupe
Batipart   comme   nouvel   actionnaire   de  référence,  aux  côtés  de  grands
institutionnels  français (ACM Vie,  COVEA, PREDICA). Dans  ce contexte, Eurosic
met  en  place  une  nouvelle  politique  patrimoniale  comportant   d'une  part
l'acquisition  de  nouveaux  actifs  élargissant  sa  présence  dans les grandes
métropoles  régionales et  d'autre part  la cession  d'actifs matures.», déclare
Jean-Eric Vimont, Président Directeur Général.


Le  Conseil  d'Administration  d'Eurosic  réuni  le 15 février 2012 a arrêté les
Etats  Financiers Consolidés annuels. Les  procédures d'audit ont été effectuées
par  les commissaires aux comptes. Le rapport d'audit relatif à la certification
est en cours d'émission.


Revenus locatifs

Les revenus locatifs du Groupe ont progressé de +14,2% en 2011 pour atteindre
89,3 MEUR.

A périmètre constant, l'évolution ressort à +13,0 %, dont +12,5% proviennent des
mises  en location des immeubles 52 Hoche (Paris 8), Jazz (Boulogne 92) et LP3 à
Seclin   (Lille   59). Les   indexations  de  loyers  représentent  +0,5% de  la
progression.

La part du portefeuille Palmer représente 5,7 MEUR du total et a porté au titre de
l'exercice 2011 sur 2 mois et demi d'exploitation.


Cash-flow courant

Le  cash-flow  courant  progresse  de  +33,4 MEUR  à  +40,4 MEUR  sous l'effet de la
croissance des revenus locatifs en 2011.

Le  cash-flow courant par action dilué s'élève à 2,14 EUR en 2011 contre 1,88 EUR en
2010, soit une augmentation de +14%.

+-------------------------------------+------------+------------+
|      Calcul du cash-flow (MEUR)       | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
+-------------------------------------+------------+------------+
| Loyers bruts                        |       89,3 |       78,2 |
+-------------------------------------+------------+------------+
| EBITDA                              |       78,8 |       68,4 |
+-------------------------------------+------------+------------+
| Cash-Flow courant (MEUR)              |       40,4 |       33,4 |
+-------------------------------------+------------+------------+
| Cash-Flow Courant par action dilué* |     2,14 EUR |   1,88 EUR   |
+-------------------------------------+------------+------------+

*  calculé sur le  nombre moyen d'actions  dilué : 18 874 971 actions en 2011 et
17 767 411 en 2010

Résultat net consolidé

Le  résultat net consolidé  (part du groupe)  ressort à -24,1  MEUR au 31 décembre
2011, contre  +89,3 MEUR  en  2010.  Ce  résultat  intègre  un  impact de -28,6 MEUR
relatifs  aux  instruments  financiers  de  couverture  de  taux,  ainsi  que la
comptabilisation  en totalité dans le compte de résultat des frais d'acquisition
Palmer qui se sont élevés à  -13,6 MEUR.


Valorisation du patrimoine

Au  31 décembre 2011, la valeur  du patrimoine s'élève  à 1 727,2 MEUR hors droits
reflétant  un taux de rendement brut hors  droits de 7,0% et une concentration à
85% sur  des actifs de bureau. La progression  par rapport à 2010 est de +339,7
MEUR. Elle intègre l'effet des investissements (portefeuille Palmer et travaux) et
des   cessions   (cession   partielle  Center  Parcs  Sologne)  réalisés  durant
l'exercice, à savoir respectivement +364,6 MEUR et -53,3 MEUR.

A  périmètre constant, les valeurs d'expertises progressent de +1,7% sur l'année
2011.

+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+
|                |Valorisation HD |                    |  Taux de  |  Taux de  |
|   Classe des   | au 31/12/2011  | Valorisation HD au | rendement | rendement |
|     actifs     |      (MEUR)      |  31/12/2010 (MEUR)   |   HD au   |   HD au   |
|                |                |                    |31/12/2011 |31/12/2010 |
+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+
|Bureaux         | 85%          1 |79%        1 092,8  |       6,9%|       6,5%|
|                |471,1           |                    |           |           |
+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+
|Actifs de       | 15%            |21%           294,7 |       8,0%|       7,6%|
|diversification |           256,1|                    |           |           |
+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+
|Total           |         1 727,2|             1 387,5|       7,0%|       6,8%|
+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+



Endettement

L'endettement  net de  la société  a crû  au cours  de la  période de 698,4 MEUR à
854,0 MEUR  sous  l'effet  de  l'acquisition  du  portefeuille Palmer. La maturité
résiduelle de l'endettement de la société s'établit  à 4,2 ans.

En 2011, l'encours du prêt syndiqué a quant à lui été réduit de 580 MEUR à 331 MEUR,
permettant   une   réduction  significative  de  cette  dette,  dont  l'échéance
contractuelle est en juillet 2014.

Au  31 décembre 2011, le coût moyen de l'endettement s'élève à 4,56% et la dette
brute est couverte contre le risque de hausse des taux à près de 91%.

Ratios financiers

Les  ratios financiers d'endettement  net et de  couverture des intérêts ont été
consolidés au cours de l'exercice et sont les suivants au 31 décembre 2011:





+-----------------------------------------+------------+------------+
|                                         | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
+-----------------------------------------+------------+------------+
| Ratio d'endettement net consolidé (LTV) |      49,5% |      50,3% |
+-----------------------------------------+------------+------------+
| Ratio de couverture des intérêts (ICR)  |     1,93 x |     1,93 x |
+-----------------------------------------+------------+------------+

Les  ratios d'endettement net  (LTV) à 49,5% et  de couverture d'intérêt (ICR) à
1,93x satisfont  pleinement  les  covenants  consolidés  contractuels  les  plus
contraignants.


Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV)

L'Actif  Net Réévalué Triple Net  (NNNAV) calculé sur la  base de la valeur hors
droits  des immeubles s'élève à  810,0 MEUR, soit 35,46 EUR par  action dilué au 31
décembre 2011, en légère diminution de -1,8% par rapport à 2010.

Cette  diminution provient notamment de la baisse des taux d'intérêt observée au
second  semestre de l'exercice qui a affecté la valeur de marché du portefeuille
d'instruments financiers de couverture de taux et de la dette à taux fixe.

L'Actif Net Réévalué Triple Net par action a également été impacté par
l'augmentation de capital réalisée pour l'acquisition du portefeuille Palmer au
prix de 34,30EUR par action.


Distribution

Sur  la base du cash-flow courant de 2,14 EUR par action dilué en 2011, le Conseil
d'Administration  proposera  à  l'Assemblée  Générale  Mixte  de  distribuer  un
dividende  en  progression  de  plus  de  5% par  rapport à l'année précédente à
1,90EUR/action en numéraire. Cette distribution représente un rendement de l'ordre
de  6,2% sur la base du  cours au 15 février 2012. Le  paiement est prévu le 24
avril 2012.

Des revenus largement sécurisés


La  location du patrimoine a enregistré  d'excellents résultats en 2011. Le taux
d'occupation  du  patrimoine  s'établit  au  niveau  remarquable de 99,2% au 31
décembre  2011, en progression  de 7 points  durant l'année  et de 10 points par
rapport  à 2009. Ce taux intègre la  location de Quai 33 (Puteaux - 92) réalisée
en totalité en 2011.

La  maturité moyenne résiduelle  des baux (période  ferme) demeure élevée à 6,5
années.  Les options de  départ des locataires  dans les trois prochaines années
représentent moins de 17% des loyers annuels.

Perspectives


Eurosic  entend poursuivre  sa stratégie  de rotation  des actifs matures ou non
stratégiques et de création de valeur sur des actifs de bureaux en  France.

L'ensemble  des locations réalisées en 2010 et 2011 permet à Eurosic d'anticiper
une progression de son cash-flow courant par action de plus de + 10% en 2012.



Annexes : comptes consolidés - compte de résultat et bilan

***

Calendrier financier

- Activité et chiffre d'affaires du 1(er) trimestre 2012 :  17 avril 2012
- Assemblée Générale : 17 avril 2012
- Mise en paiement du dividende : 24 avril 2012


À propos d'Eurosic

Eurosic  est une société d'investissement immobilier  (SIIC) qui détient et gère
un  patrimoine évalué à 1,7 milliard  d'euros, principalement composé de bureaux
de  grande taille, récents,  situés à Paris,  en première couronne parisienne et
dans les grandes métropoles régionales.

 Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200




Relations Investisseurs
Laurent Faure
Tél : +33.1.45.02.23.29
[email protected]
www.eurosic.fr

Relations Presse
Fatima El Allaly
Tél.+33.1.44.43.76.41
[email protected]



ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDE

+--------------------------------------------+------------+------------+
| Actif (KEUR)                                 | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Ecart d'acquisition                        |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Immobilisations incorporelles              |         93 |         90 |
|                                            |            |            |
| Immobilisations corporelles                |      2 555 |      2 825 |
|                                            |            |            |
| Immeubles de placement                     |  1 649 832 |  1 358 321 |
|                                            |            |            |
| Instruments financiers dérivés             |        191 |          0 |
|                                            |            |            |
| Actifs financiers                          |        851 |        839 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Total actifs non courants                  |  1 653 523 |  1 362 074 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Créances clients et autres créances nettes |     15 341 |      9 941 |
|                                            |            |            |
| Créances d'impôt sur les sociétés          |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Instruments financiers dérivés             |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie    |     64 194 |     90 592 |
|                                            |            |            |
| Actifs détenus en vue d'être cédés         |          0 |          0 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Total actifs courants                      |     79 536 |    100 533 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| TOTAL ACTIF                                |  1 733 059 |  1 462 607 |
+--------------------------------------------+------------+------------+



+--------------------------------------------+------------+------------+
| PASSIF (KEUR)                                | 31/12/2011 | 31/12/2010 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Capital social                             |    365 438 |    284 696 |
|                                            |            |            |
| Prime d'émission                           |    573 083 |    513 199 |
|                                            |            |            |
| Réserve légale                             |     26 311 |     26 311 |
|                                            |            |            |
| Réserves consolidées                       |   -218 221 |   -324 749 |
|                                            |            |            |
| Bénéfices non distribués part groupe       |    -24 131 |     89 289 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Capitaux propres consolidés part groupe    |    722 480 |    588 747 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Intérêts minoritaires                      |          0 |          0 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| TOTAL CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES          |    722 480 |    588 747 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Provision pour risques et charges          |        103 |         34 |
|                                            |            |            |
| Dettes bancaires                           |    913 068 |    781 518 |
|                                            |            |            |
| Autres dettes financières                  |     19 361 |     12 976 |
|                                            |            |            |
| Instruments financiers dérivés             |     50 336 |     47 681 |
|                                            |            |            |
| Impôt sur les sociétés à payer             |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Autres dettes                              |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Impôt différé passif                       |          0 |          0 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| PASSIFS NON COURANTS                       |    982 868 |    842 210 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| Provision pour risques et charges          |          0 |          0 |
|                                            |            |            |
| Dettes bancaires                           |      1 700 |          0 |
|                                            |            |            |
| Autres dettes financières                  |     10 624 |      7 992 |
|                                            |            |            |
| Dettes fournisseurs                        |      4 896 |      2 687 |
|                                            |            |            |
| Impôt sur les sociétés à payer             |          6 |          0 |
|                                            |            |            |
| Autres dettes                              |     10 484 |     20 972 |
|                                            |            |            |
| Instruments financiers dérivés             |          0 |          0 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| PASSIFS COURANTS                           |     27 711 |     31 650 |
+--------------------------------------------+------------+------------+
| TOTAL PASSIF                               |  1 733 059 |  1 462 607 |
+--------------------------------------------+------------+------------+


 ETAT DU RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE



+-----------------------------------------------------+----------+----------+
| Compte de résultat consolidé en KEUR                  |31/12/2011|31/12/2010|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Loyers                                               |    88 803|    77 823|
|                                                     |          |          |
|Autres prestations                                   |       510|       396|
|                                                     |          |          |
|Charges locatives et taxes non récupérées            |    -3 082|    -3 438|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Loyers nets                                          |    86 231|    74 781|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Charges externes                                     |    -2 908|    -2 952|
|                                                     |          |          |
|Charges de personnel                                 |    -4 613|    -3 147|
|                                                     |          |          |
|Amortissements et dépréciations                      |   -27 719|    40 380|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|RESULTAT OPERATIONNEL COURANT                        |    50 992|   109 062|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Plus-value nette de cessions d'immeuble              |     7 682|     6 130|
|                                                     |          |          |
|Effets du regroupement d'entreprises                 |   -13 558|          |
|                                                     |          |          |
|Autres charges et produits opérationnels             |        69|      -285|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|RESULTAT OPERATIONNEL                                |    45 187|   114 907|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Produits financiers                                  |     1 893|     12135|
|                                                     |          |          |
|Charges financières                                  |   -42 652|   -37 752|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET                  |   -40 759|   -25 617|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Ajustement de valeur des instruments financiers      |   -28 553|         0|
|                                                     |          |          |
|Impôts sur les bénéfices                             |        -5|         0|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|RESULTAT NET CONSOLIDE                               |   -24 131|    89 289|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Résultat net part du groupe                          |   -24 131|    89 289|
|                                                     |          |          |
|Résultat des minoritaires                            |         0|         0|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Résultat par action                                  |   -1,28 EUR|    5,04 EUR|
|                                                     |          |          |
|Résultat dilué par action des activités poursuivies  |   -1,28 EUR|    5,03 EUR|
|                                                     |          |          |
|Nombre d'actions                                     |18 803 971|17 709 941|
|                                                     |          |          |
|Nombre d'actions y compris instruments de dilution   |18 874 971|17 767 411|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+

+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|                                                     |31/12/2011|31/12/2010|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|RESULTAT NET CONSOLIDE                               |   -24 131|    89 289|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Couverture des flux de trésorerie (net d'impôts)     |    16 423|    -1 234|
|                                                     |          |          |
|Titres disponibles à la vente (net d'impôts)         |         0|   -10 865|
|                                                     |          |          |
|Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux|          |          |
|propres                                              |    16 423|   -12 099|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|RESULTAT NET GLOBAL                                  |    -7 708|    77 190|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+
|Dont part du groupe                                  |    -7 708|    77 190|
|                                                     |          |          |
|Intérêts des minoritaires                            |         0|         0|
+-----------------------------------------------------+----------+----------+














[1] En ce compris le portefeuille Palmer de 22 actifs de bureaux acquis en
octobre 2011 auprès de GE Real Estate


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[HUG#1586209]