CUSHMAN & WAKEFIELD : CENTRES COMMERCIAUX EUROPEENS - LES REPORTS DE PLUSIEURS PROJETS LIMITENT LE VOLUME TOTAL D'OUVERTURES

CENTRES COMMERCIAUX EUROPÉENS
LES REPORTS DE PLUSIEURS PROJETS LIMITENT LE VOLUME TOTAL D'OUVERTURES


Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report,
le  volume d'ouvertures de m² de centres commerciaux en 2011 a été le même qu'en
2010, année qui avait constitué le plus bas niveau de développement depuis 2004
en  Europe. « 5,9 millions  de m² de  centres commerciaux ont  ouvert en 2011 en
Europe,  niveau  quasi  identique  à  celui  de  2010 mais en baisse de 22 % par
rapport  à  2009 » annonce  Christian  Dubois,  Directeur  Général  de Cushman &
Wakefield  France. 6,9 millions de m² auraient dû être inaugurés en 2011, ce qui
aurait  représenté une hausse de 15 % par  rapport à l'année précédente. Mais ce
rebond  n'a  pas  eu  lieu,  contrarié  par  les  reports  de  plusieurs projets
importants  dans quelques pays européens comme la Turquie, l'Italie ou encore la
Russie,  où l'OZ Mall, centre commercial de  169 000 m² située à Krasnodar, a vu
sa  construction  reportée  en  2012. « Les  incertitudes persistantes du climat
économique pourraient continuer de peser sur l'activité, et leurs incidences sur
la  consommation  des  ménages  et  la  demande des enseignes conduire au report
d'autres projets » selon Christian Dubois.

La Russie et la Turquie ont concentré 42 % des ouvertures en 2011
Plus  de la  moitié des  37 pays couverts  par l'étude  European Shopping Centre
Report  ont affiché en 2011 une baisse du volume des ouvertures de m² de centres
commerciaux  par  rapport  à  2010. La  chute  est particulièrement marquée dans
ertains pays d'Europe de l'Est et d'Europe centrale. Ainsi, aucun m² n'a ouvert

en  République tchèque,  en Autriche,  en Slovaquie,  en Croatie  et en Bulgarie
tandis  que l'Allemagne  a connu  son volume  d'ouvertures le plus faible depuis
1989. Cette  partie  du  continent  européen  a  toutefois  concentré  65 %  des
ouvertures  l'an passé  du fait  de la  poursuite du  boom de la construction en
Russie  et en Turquie. Ces deux pays  ont concentré 42 % des ouvertures de m² de
centres  commerciaux en 2011, géographiquement réparties de façon plus équitable
qu'auparavant  entre  la  capitale  et  les grandes métropoles régionales (comme
Saint-Petersbourg, Ufa ou Samara en Russie).

Les  incertitudes du climat économique n'empêchent pas le gigantisme de certains
projets
Les prochains mois devraient confirmer les tendances observées en 2011. Estimé à
6,4 millions  de  m²  pour  2012, le  volume  des ouvertures de nouveaux centres
commerciaux  devrait ainsi augmenter  par rapport à  l'année précédente mais, du
fait  de nouveaux reports, pourrait être sensiblement inférieur à ce chiffre. Au
total, 10,9 millions de m² devraient ouvrir en 2012 et 2013, dont 32 % en Russie
et  en  Turquie.  Les  incertitudes  du  contexte  économique n'empêchent pas le
gigantisme  de certains projets. Ainsi, après Westfield Stratford City à Londres
(176  500 m²),  Marmara  Forum  à  Istanbul  (156  000 m²) et Marineda City à La
Corogne  (146  000 m²)  en  2011, d'autres  centres  géants  ouvriront  dans les
prochains mois tels OZ Mall à Krasnodar (169 000 m²), Mall of Istanbul (135 000
m²)  ou Puerto Venecia  à Saragosse (123  500 m²). Les projets  de cette ampleur
contribuent pour une large part à l'activité de développement de plusieurs pays.
Ainsi,  Westfield  Stratford  City  a  représenté  les deux tiers des ouvertures
enregistrées au Royaume-Uni en 2011 tandis que Marineda City a constitué 70 % du
volume  des centres ouverts en Espagne cette  même année. Les centres de plus de
40 000 m²  totalisent par  ailleurs 80 %  de l'ensemble  des projets en cours de
développement en Turquie

En  France,  le  marché  reste  principalement  animé par de petites et moyennes
opérations
En  France, le volume des  ouvertures de mètres carrés  de centres commerciaux a
connu  une  hausse  de  64 %  en  2011 (348 000  m² ouverts contre 210 000 m² en
2010). « Ce regain pourrait se prolonger en 2012 et 2013 faisant de la France le
pays  connaissant  le  rythme  de  développement  le plus important en Europe de
l'ouest devant l'Italie. Mais à la différence d'autres pays, peu de très grandes
opérations  ont  animé  ces  derniers  temps  le  marché français, à l'exception
notable  des 56 000 m² du Millénaire à Aubervilliers en 2011 et, plus récemment,
des  52 000 m² de Confluence à Lyon »  explique Christian Dubois. Si de nouveaux
projets  importants  devraient  ouvrir  dans  les  deux prochaines années, comme
Beaugrenelle à Paris ou Les Terrasses du Port à Marseille, la croissance du parc
français  des  centres  commerciaux  tiendra  encore  pour  une  large part à la
multiplication  de petites  et moyennes  opérations. Ces  projets sont notamment
destinés  à renforcer  l'attractivité des  centres urbains,  comme Grand Angle à
Montreuil.   Les  projets  d'extension  et  de  redéveloppement  sont  également
nombreux,  comme  l'illustrent  les  efforts  menés  par  des  opérateurs  comme
Mercialys  ou  bien  Immochan  qui  inaugurera,  notamment, en 2013 l'extension-
restructuration  du centre commercial Auchan Grand  Cap au Havre. « Reflet de la
maturité  du marché français, la tendance à la dynamisation de l'offre existante
devrait  se prolonger dans les années à venir, d'autant que ce type d'opérations
reste  prisé par des opérateurs échaudés  par le démarrage difficile de nombreux
centres ouverts récemment » poursuit Christian Dubois.

Perspectives du marché européen de l'investissement en commerces
Les  volumes investis en commerces ont  totalisé près de 40 milliards d'euros en
2011, soit  une hausse  de 3,5 %  par rapport  à l'année  précédente et  32 % de
l'ensemble  des  montants  investis  en  immobilier  d'entreprise  en Europe. Le
Royaume-Uni  et  l'Allemagne  ont  concentré  57 %  de ce volume. Totalisant 12
milliards  d'euros, le  Royaume-Uni reste  le premier  marché européen  en dépit
d'une  baisse de 15 % des montants engagés sur un an. L'Allemagne a quant à elle
profité  - au même titre que des marchés comme la Russie ou les pays scandinaves
-  de l'attractivité de ses actifs commerciaux de qualité pour des investisseurs
non européens, comme l'a illustré l'acquisition par CPP Investment Board de 50 %
de CentrO Oberhausen, près de Düsseldorf, en 2011.

En  2011, « seuls »  2,4 milliards  d'euros  ont  été  investis en immobilier de
commerces  en  France,  soit  17 %  de  l'ensemble  des  montants  engagés  dans
l'Hexagone  et un volume inférieur de 8 %  à celui de 2011. « Cela dit, 2011 est
la  troisième  meilleure  année  de  la  décennie en termes de volumes investis,
l'activité  ayant  été  notamment  soutenue  en  fin d'année par l'abrogation de
l'article 210 E du Code général des impôts » explique Bruno Ancelin, Responsable
des  Investissements Commerces chez Cushman  & Wakefield. L'activité a également
bénéficié  des  cessions  de  portefeuilles  et des opérations d'externalisation
immobilière réalisées par des acteurs soucieux de se recentrer sur leur coeur de
métier,  comme  But,  qui  a  vendu  pour plus de 200 millions d'euros d'actifs.
Toutefois, comme les années précédentes, les investissements ont majoritairement
porté  sur des galeries  et des centres  commerciaux, qui ont concentré 45 % des
montants  engagés en immobilier de commerces en 2011, principalement représentés
par  des transactions d'actifs de taille moyenne, dans des villes disposant d'un
potentiel  de  consommation  important  (Metz,  avec  le centre Saint-Jacques ou
Marseille,  avec Bonneveine) ou au coeur des principaux quartiers commerçants de
Paris (Galerie Provence Opéra).

Les   perspectives   pour   2012 sont   mitigées.   Si  le  marché  européen  de
l'investissement  en  commerces  pourrait  bénéficier  de  plus d'opportunités à
l'acquisition,  les difficultés  de financement,  les mauvaises  perspectives de
consommation  et la détérioration des  marchés locatifs pourraient dissuader des
investisseurs  averses  au  risque  dans  certains  pays.  En  France, la rareté
structurelle  de  l'offre  ne  se  démentira  pas  et  sera  accentuée  par  les
incertitudes  du climat économique, qui  renforceront le désir des propriétaires
de  conserver leurs actifs  de commerces et  de ne pas  les céder de  peur de ne
pouvoir réallouer leurs fonds. « Pour pallier ce manque d'opportunités, certains
investisseurs  devraient continuer à se reporter  sur d'autres types d'actifs, à
l'instar  des  bureaux,  plus  liquides.  Comme  l'an  passé,  quelques acteurs,
investisseurs  spécialisés en commerces, pourraient aussi privilégier des actifs
de  commerce  existants  à  redévelopper  et  la prise de participation dans des
centres   commerciaux.   D'autres  types  de  biens,  situés  dans  des  marchés
secondaires,  continueront en revanche de souffrir des mauvaises perspectives de
consommation  et de la  détermination des enseignes  à obtenir de substantielles
mesures d'accompagnement » conclut Bruno Ancelin.


Graphes en pièce jointe (source : Cushman & Wakefield) :

- European Shopping Centre pipeline 1980-2013 (en million de m²)

- European Shopping Centre pipeline 2012-2013 (en million de m²)



MAJOR SCHEMES IN THE PIPELINE

COUNTRY   City        Scheme Name             GLA       Year

RUSSIA    Krasnodar   OZ Mall                 169,000   2012

TURKEY    Istanbul    Mall of Istanbul        135,000   2013

SPAIN     Zaragoza    Puerto Venecia          123,475   2012

RUSSIA    Ufa         Planeta                 110,000   2013

TURKEY    Istanbul    Marmara Park SC         100,000   2012

TURKEY    Istanbul    Emaar Shopping Centre   95,000    2013





A propos de Cushman & Wakefield
Fondé  en  1917, Cushman  &  Wakefield  est  le  premier groupe privé mondial en
immobilier  d'entreprise. Cushman  & Wakefield  occupe une position prédominante
sur  la plupart des marchés  immobiliers dans le monde,  ainsi que le démontrent
ses  nombreuses implications dans  des missions et  transactions immobilières de
haute  portée.  Avec  243 bureaux  répartis  dans  60 pays  et  plus  de 14 000
collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que
propriétaires  ou investisseurs,  et leur  offre une  gamme complète de services
intégrée  à  l'échelle  mondiale,  et  ce  pour  tout  type  de  biens (bureaux,
commerces,  investissements, industriels et logistiques) : transaction locative,
investissement,  service financier, audit et gestion de projet, gestion d'actifs
immobiliers,  expertise.  Leader  incontesté  de  l'immobilier commercial, notre
société  publie  de  nombreuses  études  auxquelles vous pouvez accéder grâce au
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