ICADE : Tr?s forte progression des r?sultats d'Icade en 2006

En millions d'euros	31/12/05	31/12/06
Dette financière nette	776	602
LTV	25%	14%

Prochains événements :

Assemblée Générale : le 12 avril 2007 au Pavillon Gabriel

A propos d'Icade

Développeur immobilier intégré, Icade est un intervenant majeur en France et en Europe, présent sur les trois grands marchés que sont le logement, le tertiaire et le secteur public-santé. Sur ces marchés, les activités d'Icade couvrent l'ensemble de la chaîne de valeur de l'immobilier : concevoir et développer (promotion), investir, détenir et arbitrer (foncières), exploiter et gérer (services). La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d'apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d'intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles du secteur. En 2006, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 1 327 M€ et un EBO de 262 M€.

Contacts : Rémi Lemay

Responsable communication financière et externe

Tel.: 01 46 94 51 75

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Annexes

1- Chiffres clés d'Icade

2- Examen du Compte de Résultat

3- Evaluation du Patrimoine Foncier d'Icade

4- Examen des Flux de trésorerie et de l'endettement

1 CHIFFRES-CLÉS D'ICADE

1.1 Compte de résultat consolidé résumé en normes IFRS

En millions d'euros	31 déc. 2006	31 déc. 2005
Chiffre d'affaires......................................................................................................	1 327,2	1 179,2
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL...........................................................................	262,3	200,7
En % du chiffre d'affaires............................................................................................	19,8%	17%
Charges d'amortissement nettes de subventions d'investissement..................................	(81,4)	(74,8)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants.........................................................................................................	13,6	(2,5)
Résultat sur cessions.................................................................................................	125,0	36,9
Pertes de valeur sur écarts d'acquisition et immobilisations incorporelles........................	-	(4,1)
RESULTAT OPERATIONNEL.....................................................................................	319,5	156,2
RESULTAT FINANCIER.............................................................................................	(16,8)	(21,2)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence	(0,3)
Impôts sur les résultats..............................................................................................	(76,9)	(67,4)
Résultat des activités abandonnées.............................................................................	-	8,4
RESULTAT NET........................................................................................................	225,5	76,0
Résultat net : part des minoritaires..............................................................................	14,2	5,2
Résultat net : part du groupe...................................................................................	211,3	70,8

1.2 Bilan consolidé résumé en normes IFRS

En millions d'euros	31 déc. 2006	31 déc. 2005
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets............................................................................................	131,9	118,1
Immobilisations incorporelles, nettes............................................................................	7,5	4,7
Immobilisations corporelles, nettes..............................................................................	112,7	109,7
Immeubles de placement, nets....................................................................................	1 939,1	1 750,8
Titres disponibles à la vente non courants.....................................................................	88,7	71,0
Titres mis en équivalence............................................................................................	(0,3)	-
Autres actifs financiers non courants............................................................................	32,3	9,6
Actifs d'impôts différés................................................................................................	31,0	39,2
TOTAL ACTIFS NON COURANTS..............................................................................	2 342,9	2 103,1
Stocks et en-cours.....................................................................................................	250,1	173,3
Créances clients........................................................................................................	322,2	145,5
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)....................................	195,6	140,2
Créances d'impôts.....................................................................................................	5,0	6,4
Créances diverses......................................................................................................	638,8	491,5
Titres disponibles à la vente courants...........................................................................	0,1	3,2
Autres actifs financiers courants..................................................................................	48,9	101,4
Trésorerie et équivalents de trésorerie..........................................................................	670,2	285,7
TOTAL ACTIFS COURANTS......................................................................................	2 130,9	1 347,2
Actifs destinés à être cédés........................................................................................	20,5	1,7
TOTAL DE L'ACTIF...................................................................................................	4 494,3	3 452,0
PASSIF
Capitaux propres - part du groupe...........................................................................	1 591,7	948,0
Intérêts minoritaires....................................................................................................	194,5	213,1
CAPITAUX PROPRES...............................................................................................	1 786,2	1 161,1
Provisions non courantes............................................................................................	50,9	50,8
Dettes financières non courantes.................................................................................	974,4	953,1
Dettes d'impôts..........................................................................................................	-	1,4
Passifs d'impôts différés.............................................................................................	58,5	41,5
Dettes diverses non courantes.....................................................................................	42,2	42,5
Autres passifs financiers non courants.........................................................................	2,3	8,4
TOTAL PASSIFS NON COURANTS...........................................................................	1 128,3	1 097,7
Provisions courantes..................................................................................................	48,8	57,3
Dettes financières courantes.......................................................................................	457,4	272,6
Dettes d'impôts..........................................................................................................	25,9	25,1
Dettes fournisseurs....................................................................................................	367,6	282,0
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)........................................	17,8	47,8
Dettes diverses courantes...........................................................................................	662,2	503,4
Autres passifs financiers courants...............................................................................	0,1	5,0
TOTAL PASSIFS COURANTS...................................................................................	1 579,8	1 193,2
TOTAL DU PASSIF...................................................................................................	4 494,3	3 452,0

1.3 Flux de trésorerie consolidés résumés en normes IFRS

(en millions d'euros)		31 déc. 2006	31 déc. 2005
I	OPERATIONS LIEES A L'ACTIVITE
	Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts...........	254,1	230,2
	Intérêts payés....................................................................................................	(25,3)	(27,0)
	Impôt payé........................................................................................................	(45,6)	(77,7)
	Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité........................................	(63,2)	(59,9)
	FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE.....................................	120,0	65,5
II	OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
	Investissements opérationnels.............................................................................	(304,2)	(67,0)
	Investissements financiers..................................................................................	(392,4)	(182,9)
	FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT.........	(696,6)	(249,9)
III	OPERATIONS DE FINANCEMENT
	Variation de la trésorerie issue des opérations en capital.......................................	510,7	(29,5)
	Variation de la trésorerie issue des opérations de financement...............................	269,4	66,1
	FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT.............	780,1	36,6
	VARIATION NETTE DE LA TRESORERIE (I+II+III)..............................................	203,5	(147,8)
	TRESORERIE NETTE A L'OUVERTURE..............................................................	176,7	324,5
	TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE................................................................	380,1	176,7

2 EXAMEN DU COMPTE DE RÉSULTAT

2.1 Évolution du chiffre d'affaires

Au 31 décembre 2006, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 1 327,2 millions d'euros, en croissance de 12,5% par rapport au 31 décembre 2005 (1 179,2 millions d'euros).

Le chiffre d'affaires du logement progresse de 20,9% à 847,2 millions d'euros grâce au dynamisme de la promotion logement (+137 millions d'euros) et à Icade Patrimoine (+11 millions d'euros). Le chiffre d'affaires du tertiaire diminue de 2% à 352 millions d'euros en raison de la baisse de l'activité promotion (-45 millions d'euros) liée à la fin du programme les Portes d'Arcueil. Les foncières tertiaires enregistrent cependant une progression de 6,5% de leur chiffre d'affaires avec l'intégration de la foncière allemande.

Le chiffre d'affaires du Public et de la Santé progresse de 31% à 124,2 millions d'euros grâce à l'activité de promotion.

Pour retrouver l'intégralité de ce communiqué, avec ses pièces jointes, cliquez sur le lien ci-après : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-information-reglementee,icade-communique-information-permanente.do

2.2 Excédent Brut Opérationnel

Sur cette même période, Icade a généré un excédent brut opérationnel (EBO) de 262,3 millions d'euros, en hausse de 30,6% par rapport au 31 décembre 2005. Cette forte augmentation est essentiellement liée à la très bonne performance de la promotion logement (+ 30,8 millions d'euros) et au dynamisme des foncières (+33,5 millions d'euros dont 20,6 millions d'euros pour Icade Patrimoine, 9,8 millions pour les trois foncières tertiaires et 3,1 millions d'euros pour Icade Foncière Publique). La marge d'EBO atteint donc un niveau élevé de 19,8% au 31 décembre 2006 traduisant des efforts de productivité importants et la pertinence du modèle économique de l'entreprise (croissance, récurrence et rentabilité).

Pour retrouver l'intégralité de ce communiqué, avec ses pièces jointes, cliquez sur le lien ci-après : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-information-reglementee,icade-communique-information-permanente.do

Marché du Logement (55% de l'EBO)

Promotion : Icade Capri

Avec un EBO de 69,2 millions d'euros, Icade CAPRI bénéficie pleinement d'un marché au plus haut niveau et présente un taux d'EBO de 12,5% du chiffre d'affaires contre 9,2% en 2005.

Foncière : Icade Patrimoine

Avec 75,5 millions d'euros, l'EBO d'Icade Patrimoine présente une hausse de 37,5% soit +20,6 millions d'euros et un taux rapporté au chiffre d'affaires de 37,1%. Cette croissance s'explique principalement par une hausse du chiffre d'affaires de 10,8 millions d'euros, une maitrise des dépenses de maintenance qui diminuent de 6,4 millions d'euros et une réduction des provisions de 4,1 millions d'euros.

Services : Icade Administration de Biens et Icade Eurostudiomes, Fincas Anzizu et RESA

L'EBO des activités de services logement d'Icade s'élève à 0,7 million d'euros en 2006 contre (1) million d'euros en 2005. Cette progression de 1,7 million d'euros s'explique par l'incorporation des sociétés espagnoles pour 1,2 million d'euros et pour 0,5 million d'euros par le gain des activités de services aux logements en France. Cette activité affiche un taux d'EBO de 0,8% du chiffre d'affaires.

Marché Tertiaire (45% de l'EBO)

Promotion : Icade Tertial

L'EBO atteint 16,0 millions d'euros en 2006 (soit 12,7% du chiffre d'affaires) contre 22,1 millions d'euros en 2005 (soit 12,9% du chiffre d'affaires), soit une baisse de 6,1 millions d'euros qui reflète notamment la fin du projet des Portes d'Arcueil (impact EBO 2006 de 6,8 millions d'euros contre 14,2 millions d'euros en 2005).

Foncières : Icade Emgp

L'EBO d'Icade Emgp a progressé de 48,5 millions d'euros en 2005 (soit 75,2% du chiffre d'affaires) à 50,0 millions d'euros en 2006 (soit 79,6% du chiffre d'affaires).

La hausse du taux d'EBO rapporté au chiffre d'affaires résulte essentiellement du transfert de Manutra et Manutra Sécurité.

Foncières : Icade Foncière des Pimonts

L'EBO d'Icade Foncière des Pimonts s'élève à 45,8 millions d'euros (soit 88,7% du chiffre d'affaires) en 2006 contre 42,1 millions d'euros (soit 87,1% du chiffre d'affaires) en 2005. Cette progression reflète :

- l'indemnité de résiliation versée à IXIS AEW pour 2 millions d'euros en 2005 ;

- la constitution d'une équipe opérationnelle en septembre 2005 ; soit une augmentation de charges de personnel de 0,4 million d'euros.

Foncières : Icade REIT

Avec 4,8 millions d'euros, l'EBO d'Icade REIT et de ses filiales affiche un taux de 83,3% du chiffre d'affaires 2006.

Services : Icade Eurogem, Icade Gestion Tertiaire, Icade Conseil, Icade Arcoba, Icade Benelux, Icade Italia +Newreal, IMSI et Inmobiliaria CDC

L'EBO des activités de services tertiaires d'Icade atteint 2,8 millions d'euros en 2006, contre 1,0 million d'euros en 2005, soit une progression de 1,8 million d'euros.

Cette évolution s'explique par :

• l'intégration des activités à l'international, +1,2 million d'euros, réparties à 83% sur l'Italie, 13% sur l'Espagne, et 4% sur la Belgique ;

• l'amélioration de la marge d'Icade PFM avec la création d'Icade Gestion Tertiaire, +0,7 million d'euros, et le transfert de Manutra et Manutra Sécurité +0,5 million d'euros ;

• l'EBO d'Icade Conseil de 3,2 millions d'euros en 2006 (soit 31,5% du CA) contre 4,8 millions d'euros en 2005 et l'EBO d'Icade Arcoba de 0,4 million d'euros en 2006 contre 0,8 million d'euros en 2005.

Marché Public et Santé (3% de l'EBO)

Promotion : Icade G3A

L'EBO des activités de promotion d'Icade G3A atteint 3,4 millions d'euros en 2006 contre 2,7 millions d'euros en 2005. Cette progression traduit l'impact favorable de l'augmentation du chiffre d'affaires en 2006. Le ratio EBO/CA atteint 4,9% cette année.

Foncière : Icade Foncière Publique

L'EBO atteint 3,1 millions d'euros en 2006 soit 80,6% du chiffre d'affaires.

Services : Icade G3A et Icade Setrhi‑Setae

L'EBO des activités de services s'élève à 2,3 millions d'euros en 2006 contre 3,6 millions d'euros en 2005. Cette diminution de 1,3 million d'euros s'explique par :

- une baisse de 0,3 million d'euros sur Icade G3A ;

- une baisse de 0,9 million d'euros sur Icade Setrhi-Setae, liée essentiellement à la baisse du chiffre d'affaires. Le taux d'EBO/CA reste à un bon niveau (7,0%) dans ce métier.

Autres activités

La contribution d'Icade maison mère sur l'EBO consolidé s'élève à (8,8) millions d'euros en 2006, à comparer à (12,7) millions d'euros en 2005. La hausse des charges liée à la mutualisation des services centraux, à l'ORS (Offre Réservée aux Salariés) et aux coûts de projet de refonte des systèmes d'information est en grande partie compensée par la hausse des produits liés à la refacturation des services centraux et de la redevance de marque perçue des filiales du groupe.

2.3 Charges d'amortissement et pertes de valeur

La hausse des charges d'amortissement nettes des subventions d'investissement de 74,8 millions d'euros en 2005 à 81,4 millions d'euros en 2006 résulte notamment de l'intégration d'Icade REIT (2,4 millions d'euros) et de l'augmentation des dotations aux amortissements d'Icade Emgp (2,4 millions d'euros) liée à l'accélération des amortissements du bâtiment 028, à la mise en service du lot 1 du bâtiment du Millénaire et à l'effet année pleine des actifs mis en service courant 2005.

Les charges et reprises liées aux pertes de valeur s'élèvent à + 13,6 millions d'euros en 2006 contre (6,6) millions d'euros en 2005. Le montant de 2006 s'explique notamment par des reprises liées à des cessions et par des reprises de provisions sur dépréciation pour un total de 12,3 millions d'euros sur Icade Patrimoine.

2.4 Résultat sur cessions

Le résultat sur cessions s'élève à 125,0 millions d'euros en 2006 contre 36,9 millions d'euros en 2005, et s'analyse notamment :

- 18,3 millions d'euros de plus-values sur la vente de 227 logements à l'unité par Icade Patrimoine, contre 17,6 millions d'euros en 2005 ;

- 16,3 millions d'euros de plus-values sur la vente de 553 logements en bloc par Icade Patrimoine, contre 9,1 millions d'euros en 2005 ;

- 93,3 millions d'euros de plus-values sur la cession des trois SCI " Pont neuf, 2 rue du 4 septembre et Rives du Quinzième " par Icade Foncière des Pimonts ;

- (1,7) million d'euros sur Icade Emgp, composés du coût des études sur le centre commercial pour 1,3 millions d'euros et de la VNC des bâtiments démoli pour 0,3 millions d'euros.

2.5 Résultat financier

Le résultat financier d'Icade s'élève à (16,8) millions d'euros en 2006 contre (21,2) millions d'euros en 2005. Cette évolution s'explique par :

- des charges d'intérêts sur emprunts en augmentation de 4,3 millions d'euros (1,8 million d'euros liées à la création d'Icade Foncière Publique) ;

- l'impact en résultat des instruments dérivés de 3,1 millions d'euros (Icade Foncière des Pimonts) ;

- des produits de trésorerie 2006 supérieurs à ceux de 2005 : + 4,4 millions d'euros suite notamment à l'IPO ;

- la cession de la SCI de Lacq : 7,8 millions d'euros.

2.6 Résultat net

L'augmentation de la charge d'impôt en 2006 résulte :

- de l'exploitation courante pour 32,0 millions d'euros ;

- des cessions d'Icade Patrimoine pour 3,1 millions d'euros ;

- des cessions d'Icade Foncière des Pimonts pour 14,4 millions d'euros ;

- de l'impact de 40,0 millions d'euros généré principalement par les dotations pour redressements fiscaux de 25,1 millions d'euros comptabilisées en 2005 et les reprises de 15,4 millions d'euros comptabilisées en 2006.

En 2005, le résultat des activités abandonnées résultait de la plus-value (8,4 millions d'euros) réalisée lors de la cession à la SNI de l'intégralité des titres SCIC Habitat, GFF Habitat, Icade Cités et la SCET.

Après prise en compte des éléments ci-dessus, le résultat net consolidé part du groupe d'Icade s'élève à 211,3 millions d'euros en 2006 contre 70,8 millions d'euros en 2005, soit une progression de 140,5 millions d'euros.

3 Evaluation du patrimoine foncier d'Icade

Icade développe ses activités de foncière au travers d'Icade Patrimoine, Icade Emgp, Icade Foncière des Pimonts et, depuis 2006, Icade REIT et Icade Foncière Publique.

Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine des foncières d'Icade

Le patrimoine immobilier des foncières a fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants.

Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation, les actifs d'Icade Patrimoine ayant été expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise. Leurs rapports, dont les principales modalités et conclusions sont présentées ci-après, ont été établis conformément aux recommandations de l'AMF du 3 février 2000.

A l'exception d'Icade Foncière Publique dont le principal actif a fait l'objet d'un financement immobilier, la totalité du patrimoine immobilier des foncières d'Icade a été expertisée à fin 2006. Celui-ci ressort à 4 387,9 millions d'euros en valeur hors droits contre 3 109,2 millions d'euros à fin 2005, soit une variation de 1 278,7 millions d'euros sur l'année 2006 (+41,1%). A périmètre constant, hors investissements et cessions de l'exercice, la variation annuelle de la valeur du patrimoine des foncières s'établit à 899,2 millions d'euros, soit +31,1% par rapport au 31 décembre 2005.

Méthodologie retenue pour le calcul des ANR des foncières

L'Actif Net Réévalué (ANR) des cinq foncières a été calculé en valeur de liquidation. Il correspond aux fonds propres consolidés de chaque entité établis selon les normes IFRS auxquels sont rajoutés ou retraités les éléments suivants :

(+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers établie sur la base des expertises immobilières nettes de droits de mutation et de coûts de cession des actifs. Pour les actifs sous promesse de vente signée sur l'exercice, la valeur de référence est celle figurant dans la promesse ;

(-) la fiscalité sur les plus-values latentes (pour Icade Emgp et Icade Foncière des Pimonts, cette fiscalité étant limitée aux plus-values latentes des actifs non éligibles au régime SIIC) ;

(+/-) les effets positifs ou négatifs de la mise en valeur de marché des dettes financières non pris en compte en principes IFRS.

Les capitaux propres servant de référence au calcul de l'ANR incluent le résultat net de la période de référence. L'ANR est calculé en part du groupe et par action.

Les conclusions détaillées des experts immobiliers ainsi que le calcul des ANR de chaque foncière au 31 décembre 2006 sont présentées ci-après.

3.1 Icade Patrimoine

Les actifs immobiliers d'Icade Patrimoine ont fait l'objet d'une évaluation en décembre 2006 par les deux experts mentionnés supra.

Ces derniers ont retenu comme méthode principale la méthode par actualisation des revenus (DCF) sur des périodes longues (10 ans) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prévus de réhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (article 17c). A titre de recoupement des résultats obtenus par cette méthode, les experts ont réalisé, pour certains actifs, une approche de valorisation par la méthode dite de comparaison. Les résultats de cette deuxième méthode n'ont néanmoins pas été retenus en raison notamment du nombre limité de transactions connues et analysables présentant des caractéristiques semblables à celles d'Icade Patrimoine.

La valeur moyenne des actifs expertisés d'Icade Patrimoine ressort à 1 900,1 millions d'euros hors droits à fin décembre 2006 contre 1 432,4 millions d'euros au 31 décembre 2005, soit une variation de 467,7 millions d'euros (+32,6 %).

Cette variation s'explique principalement pour un tiers par la baisse des taux de rendements à hauteur d'environ 1% et pour les deux tiers par la mise en place d'outils de gestion induisant une meilleure lisibilité des flux et la prise en compte de facteurs ayant un impact positif sur les cash-flows des actifs (augmentation des revenus locatifs à la relocation et sur les locataires en place via l'article 17c de la loi de 1989, optimisation des coûts, baisse du taux de TVA de 19,6% à 5,5% sur les coûts de maintenance, etc.).

Au 31 décembre 2006, l'ANR de liquidation en part Icade Patrimoine, calculé sur la base des valeurs moyennes des expertises immobilières présentées ci-dessus, s'établit à 1 248,2 millions d'euros, soit 10,5 € par action Icade Patrimoine, contre 856,1 millions d'euros à fin 2005.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part d'ANR revenant à Icade s'élève à 1 242,8 millions d'euros au 31 décembre 2006.

3.2 Icade Emgp

Les actifs immobiliers d'Icade Emgp ont été évalués selon la méthode des cash-flows actualisés (DCF) sur une période de 10 ans, sur la base de cash-flows nets de charges et investissements. Cette évaluation est réalisée sur la base d'une approche globale de la valeur patrimoniale des parcs qui constituent des sous-ensembles homogènes, et non pas par la simple agrégation de la valeur des bâtiments pris individuellement. Ces sous-ensembles se comparent davantage à des " centres commerciaux " ayant chacun une vocation plus marquée ; or, en matière de grand centre commercial, la règle est celle d'une estimation globale par les flux et non l'addition des valeurs de moyennes surfaces et de boutiques prises lot par lot.

Les résultats obtenus par la méthode des cash-flows actualisés sont toutefois recoupés ponctuellement avec la méthode dite " par comparaison directe " sur des biens équivalents en nature et en localisation.

Après application de ces méthodes, la valeur vénale des actifs d'Icade Emgp ressort à 1 229,7 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2006 contre 907,3 millions d'euros au 31 décembre 2005, soit une variation de 322,4 millions d'euros (+35,5%). Cette variation s'explique principalement pour les deux tiers environ par la baisse des taux de rendement et pour le solde par l'appréciation des projets en phase de développement.

Au 31 décembre 2006, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade Emgp, calculé sur la base de la valeur d'expertise ci-dessus, s'élève à 813,4 millions d'euros. L'ANR par action, ORA diluées, progresse de 46,7 % pour s'établir à 60,6 € contre 41,3 € au 31 décembre 2005.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade Emgp revenant à Icade s'élève à 700,3 millions d'euros au 31 décembre 2006, soit une variation de 300,8 millions d'euros par rapport à fin 2005 s'expliquant à hauteur de 114,7 millions d'euros par l'augmentation de la quote-part diluée d'Icade dans Icade Emgp consécutive au rachat à fin 2006 par Icade de la quasi-totalité des obligations remboursables en actions (ORA) émises par cette dernière.

3.3 Icade Foncière des Pimonts

L'expertise du patrimoine d'Icade Foncière des Pimonts a été réalisée par le croisement de deux méthodes : la méthode par le revenu (en retenant la méthode la plus adaptée entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) et la méthode par comparaison directe.

Après application de ces méthodes, la valeur globale des actifs d'Icade Foncière des Pimonts en quote-part du groupe ressort à 707,3 millions d'euros hors droits à fin décembre 2006 contre 769,5 millions d'euros à fin 2005, soit une diminution de 62,2 millions d'euros (-8,1%) qui s'explique essentiellement par :

- la cession de trois SCI portant des actifs immobiliers situés à Paris et expertisés à fin 2005 pour une valeur hors droits de 202,1 millions d'euros,

- l'acquisition en VEFA d'un immeuble de bureaux situé au 10, avenue de Paris à Villejuif (94) pour un montant de 46,8 hors droits (livraison prévue en 2008),

- l'impact de la valorisation des actifs sur l'exercice pour le solde.

A périmètre constant, la variation du patrimoine expertisée d'Icade Foncière des Pimonts est de +16,4% sur l'année 2006. Cette variation s'explique à hauteur des deux tiers environ par la baisse des taux, le solde étant lié à l'indexation annuelle des loyers et à la renégociation des baux arrivant à échéance sur l'exercice.

Au 31 décembre 2006, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade Foncière des Pimonts, calculé sur la base de la valeur d'expertise ci-dessus, s'élève à 823,6 millions d'euros. L'ANR par action, ORA diluées, progresse de 30,2 % pour s'établir à 132,2 € contre 101,5 € au 31 décembre 2005.

Le calcul de l'ANR se détaille comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade Foncière des Pimonts revenant à Icade s'élève à 594,6 millions d'euros au 31 décembre 2006.

3.4 Icade REIT

Le patrimoine d'Icade REIT, constitué du portefeuille d'actifs immobiliers et de terrains acquis auprès de DaimlerChrysler à Hambourg, Munich, Düsseldorf, Stuttgart, Francfort et Berlin, a fait l'objet d'une expertise immobilière à fin 2006. Cette expertise a été réalisée par le croisement de deux méthodes : la méthode par le revenu, elle-même constituée par deux approches (l'une par capitalisation du loyer net et l'autre par actualisation des cash-flows sur une période de 10 ans) et la méthode par comparaison directe.

Après application de ces méthodes, la valeur globale des actifs d'Icade REIT ressort à 371,6 millions d'euros hors droits à fin décembre 2006 pour un prix d'acquisition droits et frais inclus de 315 millions d'euros (hors actifs de Bad Hombourg et Arhensdorf acquis en 2007), soit une hausse de +56,6 millions d'euros (+17,9%). Cette variation s'explique essentiellement par l'évolution positive de la situation locative de certains actifs (ex : résorption de la vacance et création de surfaces louables dans les immeubles tertiaires du parc d'activités de Berlin Hohenzollerndamm), de la valorisation foncière (ex : Munich) et par la baisse des taux rendement.

Au 31 décembre 2006, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade REIT, calculé sur la base de la valeur d'expertise ci-dessus, s'élève à 241,8 millions d'euros. L'ANR par action, s'élève à 241,8 millions d'euros au 31 décembre 2006.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade REIT revenant à Icade s'élève à 241,8 millions d'euros au 31 décembre 2006.

3.5 Icade Foncière Publique

Le portefeuille d'actifs d'Icade Foncière Publique est essentiellement constitué à fin 2006 d'un immeuble de bureaux d'environ 30 000 m² Shon situé à Levallois-Perret (92). Cet immeuble, acquis pour 179,2 millions d'euros frais et travaux inclus, a été loué au ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opération à un financement immobilier, l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une expertise immobilière à fin 2006.

Au 31 décembre 2006, l'ANR en valeur de remplacement et en valeur de liquidation en part Icade Foncière Publique s'élève à 27,6 millions d'euros, soit l'équivalent des fonds propres consolidés de la société. L'ANR par action, s'élève à 10,2 € au 31 décembre 2006.

4 EXAMEN DES FLUX DE TRÉSORERIE ET DE L'ENDETTEMENT NET

Cash-flow net courant

Le cash-flow net courant d'Icade s'élève à 194,7 millions d'euros en 2006, en progression de 53,1% par rapport à 2005, grâce notamment à la forte progression de l'EBO sur Icade Capri et Icade Patrimoine.

En millions d'euros	31 déc. 2006	31 déc. 2005
EBO....................................................................................................	262,3	200,7
Résultat financier..................................................................................	(16,8)	(21,2)
Impôts sur les résultats.........................................................................	(76,9)	(67,4)
Impôt normatif sur les résultats sur cessions *........................................	26,1	12,3
Impôt normatif sur les résultats des activités abandonnées.......................	0	2,8
Cash-flow net courant........................................................................	194,7	127,2

* L'impôt normatif sur les résultats de cessions est calculé avec :

- un taux de 33,3% sur les résultats de cession pour les entités non SIIC.

- un taux de 33,3% appliqué aux résultats de cessions qui font l'objet d'une obligation légale de distribution pour les entités SIIC.

Variation du Besoin en Fonds de Roulement

Le Besoin en Fonds de Roulement (BFR) consolidé d'Icade s'élève à 215,1 millions d'euros à fin 2006, contre 151,9 millions d'euros à fin 2005.

L'augmentation de 63,2 millions d'euros est essentiellement liée à la progression de l'activité du métier de la promotion.

Le besoin en fonds de roulement correspond à la somme des stocks, des créances d'exploitation et comptes rattachés diminuée des dettes d'exploitation.

Le BFR d'Icade en 2006 se répartit entre les métiers promotion (+207,8 millions d'euros, soit 27,8% du chiffre d'affaires), foncière (+8,9 millions d'euros, soit 2,7% du chiffre d'affaires) et services (-1,6 millions d'euros, soit 1,0% du chiffre d'affaires).

En millions d'euros	2006	2005
Promotion..........................................................................................................	207,8	122,7
Foncière............................................................................................................	8,9	(10,6)
Services.............................................................................................................	(1,6)	39,9
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT TOTAL.....................................................	215,1	151,9

Flux net de trésorerie lié aux investissements

Le flux net de trésorerie lié aux investissements s'élève à 696,6 millions d'euros en 2006 contre 249,9 millions d'euros en 2005, et s'analyse comme suit :

OPERATIONS D'INVESTISSEMENT	31 déc. 2006	31 déc. 2005
Immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement
. – acquisitions..........................................., .......................................	(171,4)	(148,7)
. – cessions......................................................................................	53,2	80,7
Subventions d'investissement reçues.....................................................	0,1	0,3
Variation des dépôts de garantie versés et reçus.....................................	1,3	0,7
Variation des créances financières "clients"	(187,4)	-
Investissements opérationnels...........................................................	(304,2)	(67,0)
Titres disponibles à la vente
. – acquisitions..................................................................................	(38,8)	(28,6)
. – cessions......................................................................................	30,3	51,5
Titres consolidés
. – acquisitions..................................................................................	(507,4)	(207,5)
. – cessions......................................................................................	121,2	16,6
. – incidence des variations de périmètre.............................................	(1,8)	(18,3)
Dividendes reçus..................................................................................	4,1	3,4
Investissements financiers.................................................................	(392,4)	(182,9)
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT........................................................................	(696,6)	(249,9)

Les acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'immeubles de placement s'élèvent à 171,4 millions d'euros en 2006 contre 148,7 millions d'euros en 2005, et concernent essentiellement les investissements des foncières. Ces acquisitions incluent en 2006 :

- 67,1 millions d'euros d'investissement d'Icade Emgp (principalement en-cours de constructions sur des bâtiments nouveaux) ;

- 51,7 millions d'euros d'investissement d'Icade Patrimoine essentiellement composés des travaux de revalorisation du patrimoine tels que la rénovation des ascenseurs ;

- 37,7 millions d'euros d'investissement d'Icade Foncière Développement.

Les cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'immeubles de placement s'élèvent à 53,2 millions d'euros en 2006 contre 80,7 millions d'euros en 2005. Ces cessions incluent notamment en 2006 :

- 53 millions d'euros de cessions d'immeubles d'Icade Patrimoine.

Les acquisitions de titres disponibles à la vente s'élèvent à 38,8 millions d'euros en 2006, dont 34,8 millions d'euros d'acquisition de titres Club Méditerranée.

Les cessions de titres disponibles à la vente s'élèvent à 30,3 millions d'euros en 2006 (contre 51,5 millions d'euros en 2005). Ces cessions incluent en 2006 :

- 15,6 millions d'euros relatifs à Icade Patrimoine ;

- 3,4 millions d'euros de titres AEDES ;

- 10,2 millions d'euros de titres LACQ.

Les acquisitions de titres consolidés s'élèvent à 507,4 millions d'euros en 2006 et incluent notamment l'acquisition de titres d'Icade Reit pour 315 millions d'euros et 172 millions d'euros pour le rachat des ORA Icade Emgp.

Les cessions de titres consolidés s'élèvent à 121,2 millions d'euros en 2006 et correspondent essentiellement aux cessions des SCI de Icade Foncière des Pimonts (Pont Neuf, Rue du 4 Septembre et Rives du XVème) pour 116,7 millions d'euros.

Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement

Le flux net de trésorerie lié aux opérations de financement sur 2005 et 2006 se détaille ainsi :

OPERATIONS DE FINANCEMENT	31 déc. 2006	31 déc. 2005
Sommes reçues des actionnaires lors des augmentations de capital :
. – versées par les actionnaires d'ICADE.......................................................	707,0	-
. – versées par les minoritaires des filiales consolidées...................................	(0,8)	0,1
Dividendes mis en paiement au cours de l'exercice :
. – dividendes (y compris précompte) et acomptes versés dans l'exercice par ICADE......................................................................................................	(185,3)	(20,1)
. – dividendes et acomptes versés dans l'exercice aux minoritaires des filiales consolidées..............................................................................................	(10,2)	(9,5)
Variation de la trésorerie issue des opérations en capital..........................	510,7	(29,5)
Emissions ou souscriptions d'emprunts et dettes financières.............................	406,4	162,3
Remboursements d'emprunts et dettes financières...........................................	(144,1)	(118,2)
Acquisitions et cessions d'actifs financiers courants.........................................	7,1	22,0
Variation de la trésorerie issue des opérations de financement.................	269,4	66,1
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT........	780,1	36,6

707,0 millions d'euros ont été levés par augmentation de capital.

Les nouveaux emprunts en 2006 pour 406,4 millions d'euros correspondent principalement au financement des investissements d'Icade Foncière Publique, d'Icade Emgp et d'Icade REIT et au financement des activités d'Icade Capri.

Les 144,1 millions d'euros de remboursement d'emprunts et de dettes financières en 2006 correspondent principalement au remboursement des emprunts bancaires et obligataires à leur échéance contractuelle.

Endettement financier net et risques de marché

Au 31 décembre 2006, la dette financière brute d'Icade s'élève à 1,4 milliard d'euros en progression de 17% par rapport au 31 décembre 2005 :

Les emprunts obligataires remboursables en actions (ORA) ont fortement diminué suite aux rachats par Icade SA des ORA Icade Emgp.

Malgré un faible écart sur l'année, les emprunts auprès des établissements de crédit ont connu les variations suivantes :

- souscription de deux emprunts pour un total de 125 millions d'euros sur Icade SA dans le cadre du financement de l'acquisition du portefeuille immobilier de DaimlerChrysler en Allemagne ;

- souscription de deux emprunts pour 75 millions sur Icade Emgp (dont 57 millions d'euros de tirés) pour le financement des travaux de la seconde tranche du Parc du Millénaire ;

- souscription d'un emprunt de 153,3 millions d'euros sur Icade Foncière Publique pour financer l'acquisition d'un immeuble à Levallois ;

- remboursement de la totalité des emprunts d'Icade Foncière des Pimonts, à hauteur de 147,1 millions d'euros, suite à la cession de trois actifs en décembre ;

- remboursements de la période pour les différentes sociétés du groupe, dont environ 98 millions pour Icade SA, Icade Patrimoine et Icade Emgp

L'évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d'intérêt se traduisant le cas échéant par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilégie le recours à l'endettement à taux variable, afin d'être en mesure de rembourser par anticipation sans pénalité : celui-ci représente, avant couverture, environ 80% de sa dette à fin 2006 (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires). Icade a poursuivi en 2006 sa politique de gestion prudente de sa dette en réduisant son exposition au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriés (swaps, caps et tunnels).

Ainsi, environ 55% de la dette à taux variable (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires) est protégée d'une remontée des taux d'intérêt par des achats de caps et la mise en place de swaps. Après couverture, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachés à des participations et découverts bancaires) privilégie les taux fixes, l'endettement à taux variable ne représentant plus que 25% de la dette (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires) après prise en compte de la gestion globale de taux et 38% en tenant compte uniquement des couvertures qualifiées de couverture de flux de trésorerie.

La dette financière nette au 31 décembre 2006 s'élève à 602 millions d'euros, soit une diminution de 22%, liée d'une part à une augmentation des actifs financiers et des équivalents de trésorerie pour un montant de 365,5 millions d'euros et par une augmentation des dettes financières court terme pour un montant de 184,8 millions d'euros.

Le rapport de dette financière nette sur la valeur des actifs fonciers (" Loan to V, alue ") d'Icade s'élève à 13,7% au 31 décembre 2006 contre 25,0% au 31 décembre 2005.

La valeur des actifs fonciers d'Icade se définit comme la somme des valeurs d'expertise, hors droit, de l'ensemble des actifs fonciers détenus par l'entreprise :

En millions d'euros	2006	2005
Valeurs d'expertise hors droits
Icade Patrimoine............................................................................................................	1 900,1	1432,4
Icade Emgp...................................................................................................................	1 229,7	907,3
Icade Foncière des Pimonts............................................................................................	707,3	769,5
Icade REIT.....................................................................................................................	371,6
Icade Foncière Publique..................................................................................................	179,2
Total................................................................................................................ (1)	4 387,9	3109,2
Dette financière nette..................................................................................... (2)	602,2	776,0
Ratio de « Loan to Value » (LTV).............................................................. =(2)/(1)	13,7%	25,0%