CUSHMAN & WAKEFIELD : BOOM DES PARCS D'ACTIVITES COMMERCIALES DE NOUVELLE GENERATION EN EUROPE - LA FRANCE, LEADER EUROPEEN EN NOMBRE DE M? PROJETES

Boom des Parcs d'Activités Commerciales de nouvelle generation en Europe


LA France, leader europeen en nombre de m² projetés

Une étude du conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield

D'après la nouvelle étude annuelle European Retail Warehousing 2008, publiée par le conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, le marché des parcs d'activités commerciales est entré dans une importante phase de transformation. Cette étude en mesure les incidences dans 15 pays d'Europe au travers d'indicateurs tels que le parc existant, l'offre à venir et l'évolution des valeurs locatives et des taux de rendements.

Caractérisé jusqu'à présent par la dissémination en périphérie de petites unités indépendantes, le marché européen des parcs d'activités commerciales est aujourd'hui marqué par l'émergence de nouveaux formats, ensembles homogènes et davantage intégrés dans leur environnement que leurs prédécesseurs. Cette nouvelle génération de parcs satisfait les enseignes, les consommateurs et les investisseurs qui y trouvent une offre de surfaces de meilleure qualité. Les élus locaux, qui voient dans l'ouverture de ces nouveaux parcs le moyen de renforcer l'attractivité de leur territoire, y trouvent aussi leur intérêt.

" La surface totale des parcs d'activités commerciales de nouvelle génération prévue à la construction, hors boutiques indépendantes et petits ensembles de surfaces commerciales disséminées en périphérie, devrait atteindre les neuf millions de m² dans les deux ans à venir. Cette multiplication des parcs d'activités commerciales de nouvelle génération traduit un changement structurel de l'immobilier de commerces en Europe " indique Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Avec 23 millions de m², la France se hisse au premier rang européen pour ce qui est de la taille du parc des surfaces d'activités commerciales périphériques. Composés en grande partie de bâtiments d'ancienne génération, ces 23 millions de m² ne comprennent que 5 % de nouveaux formats, ce qui place la France loin derrière le Royaume-Uni. Les projets d'ouverture pour les deux ans à venir dans l'Hexagone représentent toutefois plus de 4 millions de m². Si tous ne sortiront pas de terre, en raison notamment de l'incertitude que représente la délivrance des autorisations administratives, cela permettra cependant à la France de combler son retard.

" Le marché français des parcs d'activités commerciales de nouvelle génération est aujourd'hui en plein essor avec plusieurs projets emblématiques qui arrivent sur le marché comme le Family Village de 43 000 m² d'Aubergenville, qui accorde une grande place aux loisirs et à la qualité architecturale " analyse Benoit Latreille, responsable du pôle Parcs d'activités commerciales au sein du département Commerces chez Cushman & Wakefield France.

Le marché britannique est le plus mature d'Europe : 55% des surfaces de parcs d'activités commerciales prévues à l'ouverture concernent des parcs dits de nouvelle génération. En raison du développement croissant des parcs d'activités commerciales dans l'ensemble des pays d'Europe, le parc britannique des parcs d'activités commerciales représente aujourd'hui 43% de l'ensemble du parc européen contre 80 % il y a cinq ans.

L'Espagne se distingue des autres pays d'Europe car il s'agit du seul pays où les parcs d'activités commerciales de nouvelle génération représentent aujourd'hui plus de la moitié de l'ensemble du parc des parcs d'activités commerciales.

La Pologne et l'Italie affichent la plus faible densité de parcs d'activités commerciales par habitant. En Italie, trente projets de parcs d'activités commerciales devraient voir le jour dans les deux prochaines années, ce qui représente un total de 800 000 m². En Pologne, IKEA joue nettement le rôle de leader du marché dans le développement des parcs d'activités commerciales nouvelle génération.

Densité des parcs d'activités commerciales pour 1 000 habitants*

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|       Pays        |Surface GLA (m²) |
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|Irlande            |             431 |
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|France             |             378 |
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|Autriche           |             354 |
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|Belgique           |             289 |
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|Pays-Bas           |             285 |
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|Royaume-Uni        |             244 |
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|Allemagne          |             212 |
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|Danemark           |             174 |
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|Suède              |             166 |
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|République Tchèque |             117 |
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|Hongrie            |              90 |
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|Espagne            |              87 |
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|Portugal           |              47 |
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|Pologne            |              34 |
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|Italie             |              30 |
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* Les chiffres datent de 2007 et ne prennent pas en compte les commerces alimentaires

Source: Cushman & Wakefield

S'agissant des enseignes, une vingtaine d'entre elles sont en plein essor en Europe. Ce sont essentiellement des enseignes d'équipement de la maison britanniques, allemandes, françaises, autrichiennes, et suédoises, qui sont particulièrement actives dans les marchés émergents de Roumanie, de Bulgarie, de Russie, de Turquie et d'Ukraine. Mais au noyau d'enseignes d'équipement de la maison et du hard-discount se joignent progressivement d'autres acteurs, traditionnellement implantés dans les centres commerciaux et les centres-villes qui, attirés par des coûts d'occupation compétitifs, la disponibilité de grandes surfaces et une bonne accessibilité, désirent aujourd'hui étendre leur présence en périphérie.

" Il est fort probable que de plus en plus d'enseignes étendront leur réseau tout à la fois en rues commerçantes, centres commerciaux et parcs d'activités commerciales. La diversité croissante des enseignes et des secteurs d'activités contribuera en outre à la croissance des loyers sur les petits formats de même qu'à l'intérêt accru des investisseurs et à la légère baisse des taux de rendements " conclut Christian Dubois.

Autres résultats de l'étude

- La croissance annuelle des loyers en Europe est relativement faible (environ 1%) et nettement moins élevée que dans les rues commerçantes et les centres commerciaux.

- Le Royaume-Uni présente les loyers les plus élevés (540E/m²/an), suivi de l'Irlande (350E/an/m²). Ces valeurs atteignent même au Royaume-Uni les 1 000 E/m²/an pour les enseignes d'équipement de la personne.

- L'Irlande est le pays qui a enregistré la plus forte augmentation de loyers (+9,4%) entre le mois de janvier et le mois de septembre 2007, suivie de l'Espagne (+8,7%) et de l'Allemagne (+6,4%).

- Les rendements moyens dans toute l'Europe étaient de 5,46% en septembre 2007 contre 5,88% l'année dernière à la même période et montrent un degré de convergence considérable entre marchés.

- Le Royaume Uni est le marché de l'investissement le plus liquide et le plus transparent avec près de 6 milliards d'E investis lors des trois premiers trimestres de 2007. Les autres marchés semblent modestes en comparaison même si en Espagne, en France et en Allemagne, les volumes investis représentent désormais 200 à 300 millions d'E par an.

Cette étude est disponible sur demande

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Nathalie Lhuillery
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Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 215 bureaux à travers 56 pays et plus de 12.000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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