CUSHMAN & WAKEFIELD : IMMOBILIER, DES INVESTISSEMENTS DISPARATES EN EUROPE

IMMOBILIER, DES VOLUMES D'INVESTISSEMENT DISPARATES EN EUROPE


Au deuxième trimestre 2008, la correction des marchés immobiliers de l'investissement en Europe s'est accélérée : les rendements immobiliers haut de gamme ont atteint leur plus haut niveau depuis 2006 pour s'établir à une moyenne de 6,5%, et les volumes d'investissement sont quant à eux en baisse de 63% par rapport à la même période en 2007. Pour autant, les niveaux d'activités ne sont pas uniformes avec les principaux marchés d'Europe de l'ouest en net repli et les marchés d'Europe de l'est qui, au contraire, poursuivent leurs bonnes performances.

" Les volumes de transactions ont ralenti non en raison d'une pénurie de la demande ou de l'offre mais du fait de l'incertitude liée aux financements et à la valeur des actifs. Cette tendance va continuer d'impacter sévèrement les grosses opérations et les ventes de portefeuilles plutôt que les autres segments de marché " explique Olivier Gérard, Directeur du département Capital Markets Group chez Cushman & Wakefield France.

Par rapport à la moyenne trimestrielle de 2007, l'activité en Europe de l'ouest chute de plus de 50% alors qu'à contrario, de part la croissance de la Russie et de la Bulgarie (+13%), les marchés d'Europe de l'est sont en légère progression. Les grands marchés européens sont clairement affectés : le Royaume-Uni enregistre une baisse de 60%, l'Allemagne de 55% et la France de 54%. Les baisses les plus significatives concernent la Grèce, l'Irlande, la Hongrie, l'Autriche et le Luxembourg. La Belgique et les Pays-Bas se maintiennent. Dans les pays nordiques (-41%) et en Europe du Sud (-43%), la baisse est inférieure à la moyenne constatée en Europe, en raison d'une part de la résistance du Danemark et de la Finlande, mais aussi du fait de la légère baisse des volumes enregistrée en Espagne (moins de 10% de baisse par rapport au premier semestre 2007). Comme cela a été observé au Royaume Uni et en Norvège, la correction des prix qui semble s'opérer actuellement en Espagne facilite probablement la résilience de ce marché.

Même si le deuxième trimestre est marqué par un ralentissement du taux de croissance des loyers (une augmentation de 4,6% sur un an), les marchés locatifs restent plus robustes avec des loyers haut de gamme en augmentation de 8,9% au premier semestre 2008. Les marchés d'Europe de l'ouest souffrent davantage du ralentissement, avec une croissance de 2,3% sur un an au deuxième trimestre, contre 16,8% en Europe de l'est et 11,2% en Europe centrale. Après une demande particulièrement forte ces derniers temps, les loyers des commerces ralentissent au deuxième trimestre 2008 à un rythme similaire à celui des bureaux, mais conservent la primeur sur l'ensemble de l'année avec 10,9% de hausse contre 9,9% pour les bureaux et 2,6% pour l'industriel.

Dans l'ensemble de l'Europe, la moyenne des taux de rendement immobiliers haut de gamme (bureaux, boutiques et industriel) a augmenté de 16 points de base au deuxième trimestre 2008, soit une augmentation de 38 points de base depuis juin 2007. En Europe de l'ouest, les taux de rendement sont en hausse de 53 points de base comparés à une augmentation de 20 points de base en Europe centrale et une baisse de 37 points de base sur un an pour l'Europe de l'est, une tendance emmenée par les bureaux. Les taux de rendement industriel et bureaux enregistrent une hausse d'environ 50 points de base sur un an comparée à une augmentation de 25 points de base pour les boutiques.
" Avec des rendements immobiliers en hausse dans la plupart des secteurs, nous nous dirigeons vers un marché beaucoup plus rationnel en terme de prix. Le problème c'est que dans un marché dorénavant acheteur certains acquéreurs, après avoir été contraints à une forte compétition ces dernières années, ne savent pas comment gérer leur nouvel avantage, les choix dont ils disposent et les opportunités qui se présentent à eux, tandis que de nombreux vendeurs ne sont pas encore suffisamment dans l'obligation d'accepter les prix proposés par les acheteurs ", explique Olivier Gérard.

Les acquéreurs internationaux restent prudents, comme en témoigne la baisse de 55% des investissements internationaux comparée à une baisse de 44% des investissements domestiques. Mais cette tendance pourrait ne pas se poursuivre étant donné le poids des capitaux internationaux prêts à être investis. Le marché est plus hétérogène, avec une demande en provenance aussi bien des acteurs nationaux qu'internationaux et ce sur la plupart des marchés. Les investisseurs les plus actifs sont les fonds ouverts allemands. Les fonds souverains sont également toujours présents mais se révèlent plus sélectifs quant à leurs opportunités d'investissement. Dans presque tous les cas, les actifs les plus prisés sont ceux de première qualité.

Parallèlement, de nouveaux fonds continuent à se créer, mais cela ne signifie pas qu'ils sont prêts à investir. " Nous voyons davantage d'annonces de création de fonds mais peu ont effectivement clôturé leur levée de capitaux. La majorité des fonds qui se révèlent prospères ciblent des actifs plutôt opportunistes. La plupart pensent que les prix sont toujours en train de s'ajuster et que davantage d'actifs dévalués feront leur apparition sur le marché dans les mois prochains. Ces fonds concentreront donc leurs investissements vers la fin de l'année ou plutôt en 2009 et ne ciblent pas de zones géographiques précises pour investir, la nature ou la position du vendeur étant pour eux les éléments déterminants d'un bon investissement. L'activité est donc, pour l'instant, concentrée sur des situations où les vendeurs vont avoir la nécessité de vendre dans un temps imparti ", souligne Olivier Gérard.

Même si les taux de rendement peuvent sembler de plus en plus attrayants, les investisseurs doivent prendre en compte des perspectives de croissance locative plus faibles. " Nous prévoyons une croissance des loyers haut de gamme de l'ordre de 3 à 4% en 2008 et seulement de 1 à 2% par la suite. Néanmoins, avec une possible baisse des taux d'intérêt si au troisième trimestre l'inflation atteint son niveau maximal en Europe, tout au moins en Europe de l'ouest, les rendements immobiliers haut de gamme devraient commencer à se stabiliser à l'ouest au dernier trimestre, probablement à quelques 25-35 points de base au dessus de ceux d'aujourd'hui (5,9% au second trimestre). Toutefois les actifs de seconde main pourraient subir une augmentation plus marquée, en raison du ralentissement des marchés utilisateurs ", explique Olivier Gérard.

En dépit des risques sur les marchés locatifs et du peu d'appétit des marchés financiers, les conditions du marché devraient s'améliorer vers la fin de l'année 2008. Ce changement positif passera d'abord par une réévaluation des actifs puis par une amélioration de l'activité plutôt que par la performance même du marché. " Avec des taux d'intérêt désormais plus stables, les risques se propagent aujourd'hui de la finance à l'économie mais cela pourrait effectivement être le catalyseur dont le marché a besoin pour amener les vendeurs au réalisme. Dans une certaine mesure, cette correction serait un signe de bonne santé du marché. Davantage d'opportunités sur des actifs réévalués devraient apparaître à la rentrée et, le dernier trimestre pourrait donc enregistrer de meilleurs résultats que les précédents. Nous prévoyons pour l'ensemble de l'année 2008 un volume d'investissement total en Europe d'environ 150 à 155 milliards d'euros ", conclut Olivier Gérard.

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