Cushman & Wakefield : Centres Commerciaux, le boom continue dans les pays émergents

Paris, le 31 octobre 2008


CENTRES COMMERCIAUX, LE BOOM CONTINUE DANS LES PAYS EMERGENTS

Un rapport bi-annuel du conseil en immobilier Cushman & Wakefield

D'après le dernier rapport de Cushman & Wakefield, European Shopping Centre report, plus de 15 millions de m² de centres commerciaux devraient voir le jour en Europe en 2008. Ce chiffre est le plus élevé depuis 1965, date à laquelle Cushman & Wakefield a initié le décompte des ouvertures de centres en Europe, et représente près de trois fois la moyenne annuelle des ouvertures de ces 20 dernières années (5,2 millions). D'ici la fin de l'année 2009, ce sont près de 26 millions de m² qui devraient être créés, dont près de 60% en Russie, en Ukraine et en Turquie.

Trois des plus grands projets européens - dont le plus important " Forum Istanbul ", avec 172 000 m² - devraient être livrés en Turquie d'ici la fin de l'année 2009. Si on considère le nombre de mètres carrés de centres commerciaux pour 1 000 habitants, la Turquie, qui compte plus de 70 millions d'habitants, est largement sous-équipée par rapport à la moyenne européenne. C'est pourquoi les surfaces commerciales nouvellement créées ne posent guère de problème de suroffre, d'autant que l'intérêt des enseignes nationales et internationales pour un marché aussi vaste n'a jamais été aussi fort.

Les mêmes logiques sont à l'oeuvre dans la plupart des pays émergents en dehors ou au sein de l'Union européenne. C'est le cas de la Russie qui arrive en tête du classement avec près de 10 millions de m² prévus à l'ouverture d'ici la fin de 2009, dont 14 centres commerciaux " géants " de plus de 100 000 m². En Russie comme dans les autres pays émergents, la multiplication des projets s'explique par une croissance économique soutenue et une évolution accélérée des modes de consommation, conduisant au développement rapide du parc des centres commerciaux. Dans certains pays le nombre des mètres carrés projetés est moindre, mais l'augmentation de l'offre n'en est pas moins saisissante. En Bosnie-Herzégovine, l'ouverture de deux nouveaux centres au 1er semestre 2008 a par exemple permis de doubler le parc existant tandis que les 350 000 m² projetés d'ici la fin de 2009 en Bulgarie représenteront une augmentation de 400% de la surface existante dans ce pays.

Dans les villes plus importantes, le marché des centres commerciaux évolue en phase avec les exigences croissantes des consommateurs, les promoteurs cherchant à satisfaire de nouveaux besoins avec une offre plus sophistiquée qui intègre davantage les loisirs. Toutefois, le maillage progressif du territoire des pays émergents ne se limite ni à la capitale ni aux plus grandes métropoles régionales car les opportunités existent désormais dans les marchés secondaires. Jusqu'à ce que survienne la crise, le développement des surfaces de centres commerciaux concernait aussi des villes de moins de 300 000 habitants. Les villes secondaires, et même de rang moindre, représentent ainsi des opportunités intéressantes pour les promoteurs russes les plus audacieux.

En Europe de l'Ouest le développement des centres commerciaux est moins rapide et fait une plus grande place aux extensions de centres existants. S'agissant des créations, le Royaume-Uni se place en tête du classement après la Russie, l'Ukraine, la Turquie et la Pologne grâce aux livraisons récentes de quelques centres commerciaux emblématiques tel Liverpool One qui, avec ses 151 000 m², est le plus grand centre à avoir ouvert au premier semestre de l'année 2008. Suivent la France, l'Espagne - avec l'ouverture des centres d'Islazul (90 000 m²), près de Madrid, et de Ballonti (53 000 m²) à Portugalete - puis l'Italie.

En France, où plus d'1,2 millions de m² devraient ouvrir en 2008 et 2009, les tendances de l'offre neuve n'évoluent pas. Les projets continuent de favoriser les centres-villes et de contribuer à la redynamisation de leur offre commerciale, en particulier dans les villes moyennes et les métropoles régionales, avec les inaugurations récentes des centres de l'Aubette et Rivétoile à Strasbourg, ou de Porte Jeune à Mulhouse. La cure de jouvence des centres commerciaux existants se poursuit également, notamment en première couronne francilienne : après la livraison des Quais d'Ivry (ex Ivry Grand Ciel) en début d'année, les travaux se sont achevés à O'Parinor, permettant de porter la surface du centre d'Aulnay-sous-Bois à 90 000 m².

Si la crise financière ne semble pour l'instant avoir eu qu'un impact assez limité sur le développement des centres commerciaux, puisque seuls quelques projets ont été reportés en Europe, au Royaume-Uni notamment, les opérateurs pourraient en cas de poursuite du resserrement des conditions de crédit avoir de plus en plus de difficultés à financer leurs projets. L'impact sur la consommation des ménages pourrait également se faire sentir sur la demande des enseignes et leur stratégie d'expansion nationale et internationale.

" Le développement des centres commerciaux va se poursuivre en 2009. Il est possible qu'au-delà de cette date certains projets soient reportés en raison des incertitudes assombrissant les perspectives de croissance économique d'un grand nombre de pays. Toutefois, les marchés d'Europe Centrale et de l'Est restent sous-équipés en matière de centres commerciaux et la demande des consommateurs et des enseignes ne cesse d'y croître. Quant aux pays d'Europe de l'Ouest, la grande majorité des nouveaux projets ou des extensions dont la construction a commencé seront achevés. Seul un petit nombre sera reporté par manque de financement. Si les enseignes internationales sont devenues plus prudentes, plusieurs d'entre elles maintiennent leur plan d'expansion et concentrent plus que jamais leur demande sur les projets de qualité et les emplacements les mieux situés ", explique Christian Dubois, Directeur Général chez Cushman & Wakefield France.

Projets de centres commerciaux en Europe 2008-2009 (créations et extensions)

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|Rang |   Pays     |Nombre de m² (GLA) de centres commerciaux pour 1 000 habitants |Surface projetée 2008-2009 (m² GLA) |Augmentation de la surface existante (%) |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|1    |     Russie |                                                          57,6 |                          9 642 500 |                                   118,1 |
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|2    |    Ukraine |                                                          44,1 |                          2 890 795 |                                     142 |
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|3    |    Turquie |                                                          58,1 |                          2 801 326 |                                      67 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|4    |    Pologne |                                                         145,6 |                          1 450 000 |                                    25,9 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|5    |Royaume-Uni |                                                         250,7 |                          1 249 291 |                                     8,2 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|6    |     France |                                                         232,3 |                          1 236 542 |                                     8,7 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|7    |     Italie |                                                         194,8 |                          1 144 107 |                                    10,1 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|8    |    Espagne |                                                         251,6 |                          1 021 922 |                                      10 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|9    |  Allemagne |                                                         150,7 |                            931 690 |                                     7,5 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+
|10   |   Portugal |                                                         235,7 |                            839 677 |                                    33,4 |
+-----+------------+---------------------------------------------------------------+------------------------------------+-----------------------------------------+

Source : Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Report

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