CUSHMAN & WAKEFIELD : INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE, UNE PART DE MARCHE RECORD EN 2010

INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER DE COMMERCE EN FRANCE


UNE PART DE MARCHE RECORD EN 2010

Avec 6,9 milliards d'euros enregistrés au cours des neuf premiers mois de l'année, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise en France progresse de 41 % par rapport à la même période l'année dernière, et reprend quelques couleurs après le point bas de 2009, où le volume annuel totalisait 7,8 milliards d'euros.

Si les bureaux demeurent la classe d'actifs la plus prisée des investisseurs, avec 3,9 milliards d'euros investis depuis le début de l'année, leur part de marché n'est plus que de 58 % contre 67 % pour l'ensemble de 2009. Ce recul est principalement lié aux bonnes performances du marché de l'immobilier de commerce qui, sorti renforcé dès 2009 de la crise, bénéficie d'un appétit des investisseurs qui n'a cessé de s'accroître en 2010. Bénéficiant d'une gamme plus large d'acheteurs, de davantage de produits disponibles et de taux de rendement stabilisés, l'immobilier de commerce poursuit ses bonnes performances, consolidant sa part de marché croissante.

Une part de marché record de 35 %

Avec 2,4 milliards d'euros investis à la fin du troisième trimestre 2010, les commerces affichent la progression la plus importante par classe d'actifs, avec une hausse, sur un an, de 86 % des volumes investis contre 33 % pour les actifs de bureaux. Réputés particulièrement défensifs, les commerces continuent ainsi de tirer parti de l'appétit d'investisseurs averses aux risques et privilégiant les investissements les plus sécurisés. Cette classe d'actifs concentre, à la fin des neuf premiers mois de 2010, 35 % des engagements réalisés dans l'Hexagone, une proportion encore jamais atteinte. Cette évolution est d'autant plus remarquable que les commerces ne cessent de gagner des parts de marché (35 % en 2010, 24 % en 2009 contre une moyenne d'environ 10 % entre 1999 et 2008) et est encore plus frappante en régionsprovince, qui concentrent à elles seules 66 % du total des montants investis en commerces en France.

Une forte hausse des volumes investis liée au succès des centres commerciaux

Les centres commerciaux et galeries de qualité ont été les actifs les plus plébiscités, totalisant 59 % des volumes engagés, soit 1,56 milliard euros. Ce succès s'est notamment traduit par la concrétisation de cinq transactions significatives : Cap 3000 près de Nice pour 450 millions d'euros, 51 % d'O'Parinor à Aulnay-sous-Bois pour 223 millions d'euros, 75 % de l'Espace Saint-Quentin à Saint-Quentin-en-Yvelines pour 176 millions d'euros, Les Vergers de la Plaine à Chambourcy acquis pour 110 millions d'euros et le centre Saint-Martial à Limoges pour 99 millions d'euros. Ces opérations confirment le désir des investisseurs de privilégier les équipements commerciaux existants et les actifs sécurisés et liquides en particulier au détriment, notamment, de parcs d'activités commerciales jugés plus risqués. Elles illustrent également le retour au premier plan des investisseurs étrangers.

Les actifs de commerces, plébiscités par les investisseurs étrangers

De fait, tirant parti de l'afflux d'offres lié aux cessions de quelques grandes foncières cotées, acteurs spécialisés historiques du marché des commerces, les investisseurs transfrontaliers, institutionnels et les fonds étrangers ont renforcé leur exposition sur un marché d'ordinaire fermé. Ainsi, sur les 2,4 milliards d'euros investis depuis le début de l'année, 47 % ont été le fait d'investisseurs étrangers, signe du regain de leur activité en France. Privilégiant les centres commerciaux et commerces de pieds d'immeubles, les Allemands, avec une part de marché de 24 %, ont été particulièrement actifs, à l'instar d'Union Investment qui a acquis le centre Saint-Martial à Limoges. Ils sont suivis des Sud-Coréens qui totalisent 223 millions d'euros, soit une part de marché de 9 %, à la faveur de l'acquisition par National Pension Services de 51 % des parts du centre O'Parinor, puis des Néerlandais avec une part de 8 %. Cela dit, totalisant 53 % des acquisitions, les Français restent très présents, notamment au travers des véhicules SCPI et OPCI. On observe ainsi la création de nouvelles structures françaises ayant l'objectif d'investir massivement et uniquement sur le segment des commerces.

Des taux de rendement inférieurs à ceux des bureaux

Les commerce ont généralement mieux résisté à la hausse des prix et affichent, en moyenne, des taux de rendement inférieurs à ceux des bureaux. Toutefois, l'évolution des taux immobiliers des commerces a confirmé et même accentué l'existence d'un marché à deux vitesses distinguant les actifs prime - dont les taux de rendement se sont stabilisés - d'actifs secondaires qui continuent de souffrir d'une désaffection relative des enseignes et des investisseurs. Aujourd'hui, les taux de rendement prime des centres commerciaux sont estimés à 5,25 %, soit une baisse de 25 points de base sur un an, et s'élèvent à 6,50 % pour les parcs d'activités commerciales (une compression de 75 points de base). Sur le segment des commerces de pieds d'immeuble, les taux s'établissent autour de 4,75 % à Paris.

Perspectives

L'immobilier de commerce a plutôt bien résisté à la crise financière et économique. Il devrait demeurer attractif aux yeux de nombreux investisseurs, internationaux notamment, et profiter des avantages comparatifs dont il dispose à l'orée d'un nouveau cycle. " Nous anticipons pour cette année un volume total d'investissement en immobilier de commerce de plus de trois milliards d'euros, faisant de 2010 la deuxième meilleure année de la décennie en termes de volumes investis sur ce segment après 2007 (4,8 milliards d'euros investis). Toutefois, l'intérêt des enseignes, des promoteurs et des investisseurs continuera de se porter en priorité sur le prime, renforçant l'attractivité des principales artères commerçantes des grandes métropoles françaises, des centres commerciaux et parcs d'activités commerciales ayant fait leur preuve, et des projets neufs bénéficiant d'une vaste zone de chalandise ", précise Bruno Ancelin, Directeur des Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield France.

Le marché français de l'immobilier de commerce doit toutefois composer avec plusieurs incertitudes. Fragilisées par une concurrence croissante et les arbitrages des consommateurs, de nombreuses enseignes ont vu leur taux d'effort progresser de façon importante, durcissant les conditions de négociation avec des bailleurs contraints de consentir des mesures d'accompagnement significatives. Le rythme effréné d'ouvertures de certaines enseignes internationales et le nombre toujours important de nouveaux projets d'équipements commerciaux posent également la question de la cannibalisation de l'offre, susceptible de peser, à terme, sur les performances du marché français de l'immobilier des commerces.

" Le plus grand défi à relever tient à l'évolution de la consommation des ménages, avec d'une part des volumes de ventes au détail qui pourraient pâtir d'un taux de chômage encore élevé et de la politique de rigueur impulsée par le gouvernement et, d'autre part, l'adoption de nouveaux modes de consommation ", conclut Antoine Grignon, consultant en charge des Investissements Commerces chez Cushman & Wakefield France.

Liés aux changements de la population française (vieillissement de la population, essor de la proximité et des loisirs, etc.) et à des progrès technologiques faisant jouer au e-commerce un rôle de plus en plus décisif, ces nouveaux modes de consommation représentent certes un risque mais recèlent, toutefois, pléthore d'opportunités pour les acteurs qui sauront jouer de ces transformations durables du paysage français de l'immobilier de commerce.

Graphes en pièce jointe :

- Evolution des volumes investis en immoblier de commerce en France depuis 10 ans(Mds E)

- Volumes d'acquisition en immobilier de commerce en France par nationalité (3T 2010)

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