LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

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Paris, le 5 janvier 2011 

LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE BILAN 2010 & PERSPECTIVES 2011 

En dépit des craintes persistantes liées aux incidences sur l'économie mondiale d'une crise sans équivalent depuis l'entre-deux-guerres, l'année 2010 a bien été celle de la reprise du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Avérée par l'augmentation de 41 % des volumes investis dans l'Hexagone en 2010 par rapport à l'année précédente et le rebond de 19 % du nombre de mètres carrés de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur la même période, la reprise du marché français de l'immobilier d'entreprise reste néanmoins fragile » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Loin de l'effervescence des années 2006 et 2007, le marché français demeure convalescent et largement dépendant des stratégies d'acteurs ciblant une gamme encore restreinte d'actifs. Ainsi, le succès des bureaux neufs et restructurés de Paris intra-muros, des meilleurs emplacements des principales artères commerçantes du pays et des plateformes logistiques neuves de la dorsale Nord- Sud a contrasté avec la désaffection des utilisateurs et des investisseurs pour des biens inadaptés à leurs objectifs de rationalisation et de valorisation. « La prime donnée aux actifs sécurisés, bien situés et répondant aux dernières normes environnementales a rappelé quelques règles élémentaires des marchés immobiliers. Elle a également montré que le marché français disposait de fondamentaux solides, propres à nourrir l'appétit des grands acteurs internationaux » poursuit Olivier Gérard. 



LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE 

Avec 11 milliards d'euros investis dans l'Hexagone, le marché de l'investissement est en hausse de 41 % par rapport à l'année précédente. Cette augmentation doit toutefois être relativisée car 2009 avait constitué la plus mauvaise performance de la décennie (7,8 milliards d'euros). Après un mauvais début d'année, le marché français s'est surtout redressé au second semestre, porté par la pression des acheteurs « long terme » qui a permis la réalisation d'opérations de plus grande envergure et par le dynamisme du marché locatif qui a contribué à alimenter le marché avec de nouvelles offres fraîchement louées et sécurisées par des baux longs. Le marché de l'investissement demeure toutefois fragile et ses performances largement bridées par les incertitudes du climat économique et des difficultés de financement. 

* Boom du marché de l'investissement des commerces : les bureaux demeurent la classe d'actifs la plus prisée des investisseurs, totalisant 61 % des volumes investis en France en 2010 (6,7 milliards d'euros). Leur part dans l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone a toutefois diminué au profit des commerces qui, avec 3,6 milliards d'euros investis sur ce segment, affichent une augmentation de 89 % par rapport à 2009. L'appétit des investisseurs pour les commerces ne se dément donc pas, illustré par d'importantes transactions de centres commerciaux (Cap 3000 près de Nice pour 450 millions d'euros). Les actifs industriels ne constituent quant à eux que 6 % du total des montants investis en France. 



* L'Ile-de-France, prisée pour ses bureaux de qualité et sécurisés : l'Ile-de- France a concentré 70 % des montants engagés en France en 2010. La part des bureaux y demeure majoritaire (79 % des volumes investis dans la région), avec une activité largement concentrée sur les actifs de qualité et sécurisés des marchés établis de l'ouest francilien. En province en revanche, l'activité est restée principalement soutenue par l'appétit des investisseurs pour les actifs de commerces, qui ont représenté 73 % de l'ensemble des montants engagés hors d'Ile-de-France. 



* Le « retour » des investisseurs étrangers : les Français représentent toujours la majeure partie de l'activité du marché français, avec une part de 56 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone. Toutefois, l'activité des investisseurs étrangers s'est accrue, leur part de marché atteignant 44 % en 2010 contre 35 % l'année précédente. Les Allemands, qui se sont illustrés tout au long de l'année par quelques transactions significatives (les centres commerciaux Espace Saint Quentin et Saint- Martial, les immeubles de bureaux Colisée et Berges de Seine, etc.), ont été particulièrement actifs, totalisant 19 % de l'ensemble des montants engagés en France en 2010. 



* Une baisse générale des taux de rendements prime : l'appétit des investisseurs pour des actifs immobiliers sécurisés a entraîné une baisse généralisée des taux de rendement prime. La moyenne des taux prime a enregistré une baisse de 82 points de base, tous secteurs confondus, passant de 6,85 % à 6,03 %. A ce jour, le taux de rendement prime des bureaux est inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de Paris QCA. Pour les rues commerçantes, il avoisine 4,75 % et est estimé à 5 % pour les centres commerciaux. Les rendements en logistique se situent autour de 7 % sur le segment prime. 



Après le redressement observé en 2010, le ralentissement de l'activité économique pourrait contrarier l'assouplissement des conditions d'octroi du crédit. Dans ce contexte, l'emploi de capitaux propres demeurera un atout décisif pour les acteurs désireux de saisir les meilleures opportunités du marché hexagonal. Le nombre d'actifs core disponibles restera toutefois limité, en dépit d'une augmentation possible d'opérations en détresse qui pourraient alimenter le marché et, surtout, de la volonté de certains acteurs d'arbitrer leurs actifs matures dans un marché plus liquide. Cette pénurie d'offres prime pourrait peser sur l'évolution des volumes investis en 2011. Elle pourrait aussi, associée à la recherche de rendements plus élevés, contribuer à élargir les critères d'acquisition d'investisseurs dont l' intérêt pourrait se porter davantage sur des actifs non prime, des marchés de niche ou des opérations de ventes en VEFA. 









Evolution des volumes investis en immobilier d'entreprise en France (Mds EUR) Source : Cushman & Wakefield 





LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE 

Le pire de la crise est passé, comme l'indique la hausse de 19 % de la demande placée sur un an avec      2 091 834 m² pris à bail en 2010. Ce net regain est notamment lié au nombre important de grandes transactions dont la part dans la demande placée totale atteint son niveau le plus haut depuis dix ans. Mais le renversement de tendance ne réside pas tant dans la nature de ces mouvements, dont neuf sur dix ont été motivés par des logiques de regroupement et de rationalisation, que dans leur multiplication au fil des mois. Rompant avec l'attentisme qui prévalait jusqu'alors et encourageait les renégociations de bail au détriment des déménagements, plusieurs entreprises ont concrétisé leur réflexion immobilière. Leurs prises de décision ont de fait été motivées par des conditions de négociation encore favorables ou par l'absorption rapide, dans certains secteurs géographiques, de l'offre neuve. 

* Un marché soutenu par la demande de grandes surfaces neuves : 2 091 834 m² de bureaux ont été pris à bail en 2010, soit une hausse de 19 % par rapport à 2009 (1 752 665 m²) et de 2 % par rapport à la moyenne annuelle de la demande placée des dix dernières années (2 049 022 m²). L'activité du marché francilien a notamment été soutenue par la demande de grandes surfaces neuves, reflétant la priorité donnée par les entreprises à la rationalisation de leur outil immobilier. 93 transactions > 4 000 m² totalisent un volume de 1 073 748 m², constituant 51 % de la demande placée totale (45 % en 2009). Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils constituent 39 % de la demande placée totale (35 % en 2009). 



* Paris, moteur du marché d'Ile-de-France : sur les dix secteurs géographiques du marché d'Ile-de-France, sept ont enregistré une augmentation de la demande placée. Confirmant les tendances observées depuis le début de l'année, l'activité reste toutefois largement concentrée dans les marchés établis de l'ouest. Paris intra-muros en particulier demeure le moteur du marché francilien, totalisant 39 % de la demande placée totale contre 32 % en 2009. 



* Une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs : Avec 4 066 053 m² disponibles à six mois à la fin de 2010, l'offre de bureaux a cessé de progresser. Mais c'est le rebond de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume de l'offre disponible en Ile-de-France. Ainsi, le volume de l'offre a diminué de 6 % à Paris entre les 1er et 4e trimestres 2010 quand il n'a diminué que de 1 % dans le reste de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a permis d'écouler une partie de l'offre neuve/restructurée, qui ne constitue plus que 25 % de l'offre totale disponible. Le volume de l'offre de seconde-main a en revanche augmenté, notamment grevé par la libération de grandes surfaces. 



* Une hausse de 9 % du loyer prime : la confirmation du rebond de la demande dans Paris QCA et l'assèchement progressif de l'offre de qualité expliquent la hausse de 9 % du loyer prime d'Ile-de-France sur un an. Celui-ci s'établit désormais à 760 EUR/m²/an contre 700 EUR/m²/an un an plus tôt. Le recours aux mesures d'accompagnement consenties par les propriétaires reste un élément clé du marché et le moyen d'ajustement des valeurs faciales. Toutefois, comprises entre un mois et demi et deux mois par année d'engagement, les franchises de loyer tendent à diminuer pour les meilleurs immeubles des secteurs établis. 



Contrastant avec une année 2009 marquée par une forte chute de la demande et un gonflement rapide de l'offre disponible, 2010 a permis de terminer la décennie sur une note positive. Le retour au vert de plusieurs indicateurs n'assure pas pour autant une nouvelle hausse significative de la demande placée en 2011. Ainsi, les mois écoulés ont accentué la pénurie de bureaux de qualité adaptés aux objectifs de rationalisation des utilisateurs et souligné l'inadéquation croissante entre ce que veulent ces derniers et une offre qui, de façon générale, ne cesse de se détériorer. Dans un contexte de croissance molle limitant les créations d'emplois, ce nivellement par le bas de la qualité du marché pourrait limiter la propension des entreprises à déménager, peser sur les volumes de la demande placée et, ainsi, retarder le démarrage d'un nouveau cycle immobilier. 

Evolution de la demande placée en immobilier de bureaux en Ile-de-France (m²) Source : Cushman & Wakefield