L'immobilier locatif possède une multitude de possibilité de défiscalisation pour les contribuables imposés. A condition d'être vigilant sur les montages.

Pour éponger fiscalement de gros revenus imposables, investir dans l'immobilier est encore ce qui se fait de mieux. Mais avec les pouvoirs publics, c'est don-nant-donnant : ils n'acceptent d'accorder un bel avantage fiscal qu'à condition de prendre un vrai risque. Vous avez aujourd'hui le choix entre plusieurs types de montages financiers : la sauvegarde du patrimoine historique avec la loi Malraux , l'activité commerciale de loueur en meublé professionnel.
Ces activités nécessitent presque toujours l'intervention d'un gestionnaire de patrimoine, tant leur mise au point est complexe. Elles n'intéressent de toute façon que les contribuables imposés à 54% de tranche marginale d'imposition.

La loi malraux : Elle concerne exclusivement les immeubles à caractère historique situés dans des zones classées. Les investisseurs ont le droit de déduire de leur revenu global l'ensemble des dépenses de travaux de rénovation, sans limitation de montant. Habituellement, une opération de réhabilitation en loi Malraux s'effectue sur deux ans. Ainsi, un investisseur qui réalise 30 000 euros de travaux chaque année pendant deux ans fait une économie d'impôt de 15 000 euros à chaque fois.
Pour être valide, l'opération de restauration doit être complète et prise à l'initiative des propriétaires, d'une collectivité publique ou d'une association, foncière .

Le meublé professionnel : La location d'un bien en meublé, à titre professionnel, s'apparente à une activité commerciale. Elle relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il faut donc, d'abord, que le loueur s'inscrive au registre du commerce et des sociétés (RCS). Puis, qu'il dégage de cette activité au moins 20 000 euros de recettes annuelles ou en retire au moins 50 % de ses revenus.

Dès lors, l'investisseur peut déduire chaque année de son revenu global l'ensemble des déficits d'exploitation : frais d'acquisition, comptabilité, gestion du bien, intérêts du prêt, impôts, entretien amortissement des murs à hauteur de 4% l'an et du mobilier à hauteur de 10% l'an. Mieux, la fraction d'amortissement non déductible est reportable indéfiniment sur les années bénéficiaires. C'est ainsi qu'il est possible d'échapper à l'impôt sur le revenu pendant plus de dix ans. Avec un tel levier fiscal, il n'est pas rare d'enregistrer des rendements de l'ordre de 12% par an lorsque l'on est assujetti à 54% de tranche marginale d'imposition.

Loi Scellier

La loi de défiscalisation Scellier présente des avantages hors du commun par rapport aux autres solutions de défiscalisation.
Ce dispositif exceptionnel permet une réduction directe du montant de vos impôts, plutôt qu'une baisse du revenu imposable.
De plus, elle donne droit à un crédit d'impôt qui se reporte sur les années suivantes si votre bénéfice fiscal dépasse le montant de vos impôts annuels.

Calcul d'une réduction type loi Scellier

Le dispositif Scellier donne droit à une réduction d'impôt de 25% du prix de l'acquisition pendant 9 ans.

Pour un investissement immobilier de 100 000 euros :

100 000 x 25% de réduction totale d'impôts = 25 000 euros de bénéfice fiscal étalés sur 9 ans, soit une diminution directe de vos impôts de 2778 euros par an.

Si cette réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d'une année d’imposition, le report de la réduction d'impôt donne droit à un crédit d'impôt équivalent au solde. Ce crédit d'impôt sera imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, jusqu'à 6 années supplémentaires.

A noter que la base maximum du montant de l'investissement est de 300 000€, correspondant à une réduction d'impôt maximum de 75 000 euros, soit 8333 euros par an.

Le dispositif Scellier intermédiaire

L'option Scellier intermédiaire permet de prolonger la réduction d'impôt au-delà des neuf ans en bénéficiant chaque année d'une réduction supplémentaire de 2% par an pendant 6 ans, portant ainsi la réduction total des impôts à 37% du montant de l'acquisition.
Cette option "Scellier social" donne aussi droit à une déduction spécifique sur les revenus de 30 % du montant du loyer.
Cet avantage supplémentaire implique un engagement de mise en location du logement à des locataires selon des plafonds de ressources fixés par décret.

Les zones du dispositif Scellier

La loi Scellier concerne les logements situés en France selon des zones du territoire qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Les communes éligibles sont classées en trois zones A, B1 et B2, avec des plafonds de loyers fixés par décret pour chaque zone.
Les communes situées dans la zone C sont exclues du dispositif Scellier, sauf disposition réglementaire contraire. 

Source : http://www.defiscalisationderobien.com/loi-scellier.php